На сегодняшний день на рынке недвижимости невозможно производить эффективно какие-либо операции с имуществом без исчерпывающей информации о техническом состоянии объекта, как в целом, так об его отдельных конструктивных элементах и инженерных системах.
Экономическое обесценение имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.
При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного здания, как если бы оно было новым, и физическим и экономическим состоянием оцениваемой собственности. Это способ корректировки стоимости гипотетически нового здания, по которому проводилась оценка затрат, и проведения различий между ним и объектом оценки.
В теории оценки выделяют три вида износа:
Физическое ухудшение (физический износ - F, связанный с физическим устареванием объекта;
Функциональное устаревание (функциональный износ- Fu, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и стандартам;
Экономическое устаревание (внешний износ - Fe, возникающий в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту недвижимости.
Физическое ухудшение включает любое физическое изнашивание здания.
Физический и функциональный износ бывают двух видов:
устранимый, который предполагает, что затраты на исправление дефекта меньше, чем добавленная стоимость;
неустранимый, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.
Любой недостаток возможно исправить, однако если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, данный недостаток принято считать неустранимым.
Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента создания имущества (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.
Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы имущества может отличаться от нормативного в ту или иную сторону.
Текущие, средние и капитальные ремонты, восстанавливая потребительские свойства имущества и снижая тем самым степень его физического износа, способны увеличивать фактический срок его эксплуатации по сравнению с нормативным.
Можно выразить степень износа (любой его вид) в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100 %. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки.
Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то, наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ или обесценение (In), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая по формуле:
S = 1 - (1 - F) * (1 - Fu) * (1 - Fe) (4.3.)
Часть устранимого физического износа была преодолена последним ремонтом, поэтому потеря стоимости от физического износа следует отнести к стоимости здания по сборнику. Износ составляет:
(4 200 115 – 621 617)* 0,45=1 610 324 рублей,
а с учетом прибыли девелопера и НДС -
1 610 324 * 1,2*(100+100)/100= 3 864 778 рублей.
Стоимость замещения с учетом износа составляет:
15 751 272 – 3 864 778 = 11 886 494 рублей.
Суммарный износ в процентах составляет 24,5%. Этот показатель может быть использован для корректировок рыночных данных при расчете рыночной стоимости по доходному и сравнительном подходам.
Поскольку рыночная стоимость прав на земельный участок равна нулю, стоимость замещения с учетом износа равна рыночной величине стоимости по затратному подходу, т. е:
11 886 494 рублей.
Расчет стоимости подходу улучшений по затратному может рассматриваться как:
стоимость воспроизводства в современных условиях и текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), или как стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам,
минимальная стоимость замещения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта, максимально близкого к рассматриваемому по всем конструктивным, функциональным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования, с применением современных материалов и строительных норм (аналога).
В данном случае корректно рассматривать для целей оценки рыночной стоимости помещений полную стоимость затрат на воспроизводство аналогичного объекта или близкого по своим характеристикам и функциональному назначению.
Прибыль девелопера.
Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и взявшего на себя риск, связанный со строительством.
Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Последний на российском рынке достаточно высок.
На московском рынке недвижимости этот вид бизнеса уже начал формироваться. По данным консультативной фирмы “КО ИНВЕСТ” в Москве насчитывается около 280 фирм, которых можно отнести к девелоперским. Требуемый уровень дохода для таких фирм зависит от многих факторов:
функциональной принадлежности объекта недвижимости,
места расположения земельного участка,
возможности индустриализации процесса строительства и т.п..
Расчет затрат на воспроизводство улучшения
В качестве аналога для оценки полной стоимости замещения использован функциональный аналог – четырехэтажное административное здание со стенами из кирпича, железобетонными перекрытиями, оборудованное всеми инженерными системами. В соответствии с укрупненными показателями восстановительной стоимости стоимость строительства с учетом всех затрат 1 куб. м строительного объема здания размером до 8000 куб. м составляет 27 рублей в ценах 1969 года. Оцениваемое здание имеет строительный объем 4751 куб. м. Поправка на отсутствие вентиляции к стоимости 1 куб. строительного объема в соответствии с табл. 92 составляет 0,961.
Для пересчета в цены на дату оценки применяются индексы удорожания цен на строительство:
от цен 1969 года в цены 1984 года – в соответствии с Постановлением ГОССТРОЯ № 94 от 11 мая 1983 года – 1,18,
от уровня цен 1984 года – в цены на дату оценки – в соответствии с данными информационно- аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» изд. «КО ИНВЕСТ» № 35 2001 года – 26,316*35,517/32,504= 28,874,
где:
26,316 – индекс цен удорожания строительно- монтажных работы по характерным конструктивным системам зданий- т.е. зданий со стенами из кирпича с железобетонными перекрытиями,
35,517 – прогнозный средний индекс удорожания строительно- монтажных работ на июнь 2001 года от базы сметных цен 1984 года,
32,504 – средний уровень удорожания строительно- монтажных работ на март 2001 года от уровня цен 1984 года.
Полная стоимость замещения в российских рублях без учета прибыли девелопера и НДС и поправку на качество отделки составляет:
27* 0,961* 4751* 1,18* 28,874 = 4 200 115 рублей
Указанная стоимость соответствует требованиям отделки на дату составления укрупненных показателей стоимости.
Рыночный уровень затрат на производство евроремонта с заменой элементов заполнения оконных проемов на стеклопакеты, устройство подшивных потолков составляет в среднем 200 евро ЕС за 1 кв. м пола, а хорошего ремонта – 100 евро ЕС – без замены оконных коробок, применением ковролина и т. п. Евроремонт был произведен на 3 и 4 этажах с общей площадью 422,1 кв. м. Ремонт на 2 этаже произведен на площади 177,9 кв. м. Общая расчетная сумма произведенных затрат составляет
(422,1* 200 + 177,9* 100)*29,2= 2 984 532 рублей.
Стоимость ремонта по сборнику составляет: 14% на отделочные работы 6% на полы и 9% на проемы. Площадь помещений 2 этажа составляет 16% от общей площади, а 3 и 4 этажей- 40%. Стоимость ремонта по сборнику составляет:
4 200 115*[(0,14+ 0,06)*0,16 + 0,4* (0,1+ 0,06+ 0,09)]= 621 617 рублей.
Стоимость затрат на строительство составляет без учета НДС и прибыли девелопера:
4 200 115 + 2 984 532 – 621 617= 6 563 030 рублей.
Стоимость замещения с учетом НДС и прибыли девелопера составляет:
6 563 030* 1,2 (100+100)/100 = 15 751 272 рублей.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
