Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом. Ниже приводится анализ на наиболее эффективное использование объекта в двух вариантах.
Для определения наиболее вероятного рыночного уровня арендной платы были выбраны 6 объектов сравнения, находящихся в районе расположения объекта оценки.
Расчет рыночного уровня арендной платы для объекта оценки произведен в табл.3.1 и 3.2.
Табл. 3.1. Расчет наиболее вероятной ставки для помещений 3, 4 и 1 этажа (после ремонта).
Наименование показателя Ед изм Объект
оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5 Объект №6
Площадь объекта кв. м 986,7 198 224 950 540 980 948
Цена предложения по аренде
на 1 кв. м.в год включая НДС евро ЕС 363 320 420 270 420 350
Цена предложения по аренде
на 1 кв. м.в год исключая НДС евро ЕС 302,50 266,67 350,00 225,00 350,00 291,67
Поправка на цену предложения % -10% -10% -10% -10% -10% -10%
Поправка на цену предложения евро ЕС -30 -27 -35 -23 -35 -29
Цена с учетом поправки на цену
предложения евро ЕС 272 240 315 203 315 263
Состояние объекта - Отделка 3 и 4 этажей класса "евроремонт" Отделка класса "С"- "советский стандарт" Отделка класса "С"- "советский стандарт" Отделка класса "В" "евроремонт" Отделка класса "С"- "советский стандарт" Отделка класса "В" "евроремонт" Отделка класса "В" "евроремонт"
Корректировка на состояние
объекта - 50 50 0 50 0 0
Цена с учетом поправки на состояние объекта оценки - 322 290 315 253 315 263
Местоположение объекта - Внутри
ЮЗАО Внутри
ЮЗАО Внутри
ЮЗАО За ЮЗАО За ЮЗАО За ЮЗАО За ЮЗАО
Корректировка на
местоположение % 0% 0% 5% 5% 5% 5%
Корректировка на
местоположение евро ЕС 0 0 16 13 16 13
Цена с учетом корректировки на местоположение евро ЕС 302,4 322,25 290,00 330,75 265,13 330,75 275,63
Табл. 3.2. Расчет наиболее вероятной ставки для помещений 2 этажа
Наименование показателя Ед изм Объект
оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5 Объект №6
Площадь объекта кв. м 986,7 198 224 950 540 980 948
Цена предложения по аренде
на 1 кв. м.в год включая НДС евро ЕС - 363 320 420 270 420 350
Цена предложения по аренде
на 1 кв. м.в год исключая НДС евро ЕС - 302,50 266,67 350,00 225,00 350,00 291,67
Поправка на цену предложения % - -10% -10% -10% -10% -10% -10%
Поправка на цену предложения евро ЕС - -30 -27 -35 -23 -35 -29
Цена с учетом поправки на цену
предложения евро ЕС - 272 240 315 203 315 263
Состояние объекта - Отделка класса "С"- "советский стандарт" Отделка класса "С"- "советский стандарт" Отделка класса "С"- "советский стандарт" Отделка класса "В" "евроремонт" Отделка класса "С"- "советский стандарт" Отделка класса "В" "евроремонт" Отделка класса "В" "евроремонт"
Корректировка на состояние
объекта - - 0 0 -50 0 -50 -50
Цена с учетом поправки на состояние объекта оценки - 272 240 265 203 265 213
Местоположение объекта - Внутри
ЮЗАО Внутри
ЮЗАО Внутри
ЮЗАО За ЮЗАО За ЮЗАО За ЮЗАО За ЮЗАО
Корректировка на
местоположение % 0% 0% 5% 5% 5% 5%
Корректировка на
местоположение евро ЕС 0 0 13 10 13 11
Цена с учетом поправки на местоположение евро ЕС 250,8 272,25 240,00 278,25 212,63 278,25 223,13
Средний уровень затрат на выполнение отделки европейского стандарта составляет 300 евро ЕС в пересчете на 1 кв. м общей площади. Третья часть этой составляют размер затрат на мокрые и подготовительные процессы. Простая отделка по «советским» стандартам обходится около 100 евро ЕС за 1 кв. м общей площади и включает в себя ,в основном, мокрые процессы ( штукатурку и окраску). Евроремонт обходится дороже на 200 евро ЕС за 1 кв. м. Поправка величины арендной платы может быть определена как частное от деления размера разницы затрат на ремонт на мультипликатор валовой ренты, который для офисных зданий в центральных районах г. Москвы находится в интервале 3,5- 4,5. Принимая среднее значение размер поправки к арендной плате составляет соответственно +/- 50 евро ЕС за 1 кв. м.
Размер расчетного уровня арендных платежей имеют небольшой разброс между собой, который определяется уровнем претензий арендодателя к своему доходу, что часто носит субъективный характер. Расчетный уровень аренды принимается как среднее значение между полученными результатами –
302,4 евро ЕС за 1 кв.м для помещений 3 и 4 этажей и 1-го этажа после произведенного ремонта до уровня «евростандарт»,
250,8 евро ЕС за 1 кв. м для помещений 2-го этажа.
Для помещений подвала принимается в размере 50% от уровня арендной платы надземных помещений «советского качества, т.е. 125,4 евро ЕС.
Похожие рефераты:
- Рыночные ставки аренды доходных площадей
Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимос...- Спрос и предложение на рынке аренды торговых площадей
В России рост демонстрируют все три основные сегмента рынка недвижимости: жилой, офисной и торговой. Основными факторами является общий экономический рост, увеличение доходов корпораций, улучшение ...- Договор аренды предприятий
Особенность договора аренды предприятий состоит в объекте данного договора аренды. Им выступает предприятие, которое в свою очередь является недвижимостью.
В соответствии п.1 ст.656 ГК РФ, ...- Договор аренды транспортных средств
Законодатель выделяет две разновидности договора аренды транспортного средства. При этом критерием для классификации данного договора является аренда с экипажем или без него. Соответственно, по дог...- Договор финансовой аренды (лизинг)
В отечественной экономической конъюнктуре лизинг является сравнительно новой сферой предпринимательской деятельности, активное внедрение которого может стать мощным импульсом технического перевоору...
|
Дипломные работы 
