Потенциальный доход и коэффициент капитализации

Потенциальный валовой доход составляет произведение размера арендной платы, отнесенной к относящейся к ней доходной площади. Расчет производится в табл. 3.3.
Табл. 3.3. Потенциальный валовой доход
Наименование
 объекта оценки     Общая площадь кв м     Среднерыночная арендная ставка евро ЕС за 1 кв. м в год    Потенциальный валовой доход евро ЕС в год
Подвал     190,9      125,4      23 934
1-й этаж     177,9     302     53 800
2-й этаж     195,8     251     49 097
3 и 4 этажи     422,1     302     127 650

Валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход, уменьшенный на величину неизбежных потерь, связанных с неполным использованием (недогрузом) площадей, которые можно сдать в аренду, по временно пустующих по ряду причин. Возможны также потери, связанные с неполучением арендных платежей от арендаторов.
Поправка на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы.
Заполняемость офисных помещений такого уровня составляет 80- 90%. Для оцениваемых объектов недвижимости сравнительно небольшого размера взят средний коэффициент заполняемости для города Москвы, равный 0,85. При сборе арендной платы неизбежны потери от их недосбора. Несмотря на использование предоплаты в договорах аренды, существуют объективные причины различного характера. Размер потерь , как правило т таких случая оценивается в 10%.
Табл. 3.4. Размер валового дохода
Наименование
 объекта оценки    Потенциальный валовой доход евро ЕС в год    Поправка на степень
заполнения    Поправка
 на недополучение дохода    Валовой доход евро ЕС
Подвал     23 934     0,85    0,90    18 310
1-й этаж     53 800     0,85    0,90    41 157
2-й этаж     49 097     0,85    0,90    37 559
3 и 4 этажи     127 650     0,85    0,90    97 652

Чистый эксплуатационный доход представляет собой полученный валовый доход, уменьшенный на величину операционных расходов.
Расходы владельца помещения представляют собой расходы, связанные с его эксплуатацией (операционные расходы). Ниже приведены наиболее распространенные виды расходов.
Операционные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество и на землю ) и переменные - зависящие от степени загрузки помещения (оплата электроэнергии, воды и др.).
Мы предполагаем заключение договора чистой аренды. В этом случае все расходы по коммунальным услугам несет арендатор, он же осуществляет платежи за телефон и охрану объекта.
Налоговые платежи
Налоговые платежи включают: налог либо муниципальную арендную плату на землю, налог на здание. Налог на землю выплачивает собственник земельного участка.
Земельные платежи
Земельные платежи определены на основании арендных ставок для земельных участков, приведенных в договорах аренды соответствующих земельных участков, копии которых представлены в Приложении.
Налог на здание
Налог на здание (имущество) выплачивает собственник здания. Полагаем, что он составляет 2% от среднегодовой балансовой (остаточной) стоимости помещения.
Текущий ремонт
Данные расходы включают затраты на ремонт инженерного оборудования, замену быстроизнашивающихся элементов. Владелец помещения, сдавая его в аренду, может возложить расходы по текущему ремонту на арендатора. На рынке подобных помещений в настоящее время преобладает именно такая тенденция.
Управление объектом
Включение этого вида расходов в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличии от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.
На отечественном рынке офисной недвижимости не принято привлекать для этого специализированные (трастовые) фирмы. Однако для управления крупным объектом недвижимости целесообразно нанимать управляющего. Под затратами на управление объектом понимают зарплату управляющего (и его “команды”).
Капитальные резервы
Эта статья расходов учитывает затраты на капитальный ремонт помещения.  Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет, нас же интересует величина ежегодных отчислений для накопления суммы, достаточной для проведения такого ремонта.
Средний уровень перечисленных операционных расходов для столичной недвижимости составляет как правило 25% от валового дохода. Это подтверждается аналитическими обзорами ежемесячного бюллетеня “RWAY».
Таким образом, размер чистого эксплуатационного доход составляет (см. табл. 3.5.):
 Табл. 3.5.. Чистый эксплуатационный доход
Наименование
 объекта оценки    Валовой доход евро ЕС    Чистый эксплуатационных доход евро ЕС
Подвал     18 310      13 732
1-й этаж     41 157      30 868
2-й этаж     37 559      28 169
3 и 4 этажи     97 652      73 239

109 795 * 0,75= 82 346 евро ЕС в год.
Размер затрат на ремонт помещений 1-го этажа принимается из расчета 200 евро ЕС на 1 кв. м общей площади этажа.
Определение коэффициента капитализации и ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования представляет собой норму отдачи, применяемую для перевода будущих платежей или поступлений в настоящую стоимость. Полученная настоящая стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить отдачу, равную определенной ставке дисконтирования.
Ставка дисконтирования для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
компенсацию за риск;
компенсацию за низкую ликвидность;
компенсацию за недостаточный инвестиционный менеджмент.
Метод кумулятивного построения
Можно рассчитать ставку дисконтирования с помощью метода кумулятивного построения. Этот метод предусматривает определение процентной ставки с использованием безрисковой ставки в качестве базовой к последней прибавляются компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент. Формула для расчета имеет следующий вид:

Ro= Rб/р + Rр + Rл +Rm

где    Rо - общая ставка дисконтирования (доход на капитал);
Rб/р- безрисковая ставка;
Rр - поправка на риск;
Rл - поправка на низкую ликвидность;
Rm - поправка на менеджмент (управление).
Вложения в подобный данному объект - долгосрочные инвестиции. Срок владения объектом в среднем может быть около 8 - 10 лет.
Безрисковая ставка
Для расчета безрисковой ставки капитализации были проанализирован рынок банковских ставок по валютным депозитам сроком на один год, а также котировки облигаций внутреннего валютного займа (ОВВЗ). Процентная ставка по валютным вкладам в Московском Сберегательном банке составляла 7 % в год на дату оценки. Доходность ОВВЗ для транша со сроком погашения 2011 года – 12%.
Для дальнейших расчетов принимается величина в 10%.
К данной процентной ставке прибавляется поправка на риск, которая позволяет учесть специфику инвестирования в объекты недвижимости в отличие от инвестирования в другие сектора (например в ценные бумаги). Данная поправка на риск учитывает следующие факторы риска:
страновой (имеется ввиду риск инвестирования в недвижимость России);
региональный (риск вложений в недвижимость областных центров России);
местный (риск вложений в недвижимость районных центров области);
отраслевой (учитывает специфику инвестирования в объекты недвижимости определенного функционального назначения).
Далее проводится корректировка на низкую ликвидность данного объекта недвижимости, которая показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Определение поправки учитывает местоположение объектов, площадь, а также привлекательность их с точки зрения будущих инвестиций.
Полагаем, Rm (поправка на инвестиционный менеджмент (управление), отсутствует, т.к.,  инвестиционный менеджмент соответствует современному уровню.
Расчет ставок дисконтирования представлен в таблице.

Таблица 3.6. Расчет ставок дисконтирования
Компенсация за безрисковые, ликвидные инвестиции    Rбр    10%
Компенсация за риск    Rр    5,0%
Компенсация за низкую ликвидность    Rл    3,0%
Компенсация за инвестиционный менеджмент    Rм    0,0%
Поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива    g    0%
Ставка дисконтирования (ставка дохода на капитал)    i    18,0%

Коэффициент капитализации включает в себя сумму ставки дохода на капитал и норму возврата капитала. Для ее расчета используется метод Хоскальда, который подразумевает возврат инвестиций по фонду возмещения и реинвестирование полученных средств по безрисковой ставке. Норма возврата капитала для инвестиционного срока в 10 лет составляет 0,0627 или 6,27%.
Таким образом, коэффициент капитализации составляет округленно 24%.

Похожие рефераты:

• Потенциальный доход и коэффициент капитализации
Потенциальный валовой доход составляет произведение размера арендной платы, отнесенной к относящейся к ней доходной площади. Расчет производится в табл. 3.3.
Табл. 3.3. Потенциальный валовой...