Особенности продажи жилых помещений в Российском законодательстве

Содержание

Введение

Глава 1 Понятие жилого помещения и исторические аспекты его продажи 5

§ 1 Понятие жилого помещения. 5
§ 2. История развития договора продажи жилых помещений в России до 1917 года 13
§ 3 Продажа жилых помещений в советский период. 23

Выводы Главы 1: 48

Глава 2 Современное правовое регулирование продажи жилых помещений в РФ 49

§ 1. Правовая природа, объекты и субъекты сделок купли-продажи жилых помещений 49
§ 2 Содержание сделок купли-продажи жилых помещений 57
§ 3. Рентный договор 62
§ 4 Особенности сделок с долями в праве общей собственности на жилые  помещения и с жилыми помещениями, принадлежащими на праве общей собственности 72
§ 5 Особенности ипотечного кредитования с продажей «старого» жилья 75
§ 6 Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа 79

Выводы Главы 2: 84

Глава 3 Некоторые проблемы правового регулирования продажи жилых помещений 85

§1. Проблемы определения правовой природы  инвестиций в жилищном строительстве 85
§2 Проблемы ответственности при инвестировании в жилищное строительство 89
§3 Предложения о совершенствовании Российского законодательства в области инвестирования в строительство жилья 92

Заключение. 95

Список использованной литературы 97

Приложения 101

1. Договор купли-продажи жилого дома 102

2. Договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из земельного участка с насаждениями, садового дома и др. 104

3. Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами 106

4. Заявление о согласии супруга на продажу квартиры 108

5. Заявление о согласии супруга на покупку квартиры 109

6. Акт передачи недвижимости 110

7. Договор купли-продажи квартиры по доверенностям покупателя и продавца 111

8. Договор купли-продажи квартиры между физическим лицом и юридическим лицом 113

9. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа 115

10. Договор купли-продажи квартиры, заключаемый между физическим лицом (продавцом) и муниципальным предприятием 117

11. Договор передачи квартиры в доме-новостройке 119

 
Введение
Актуальность темы настоящей работы трудно переоценить, поскольку при переходе России к рыночной экономике принципиально изменились сами способы удовлетворения одной из основных, базовых потребностей человека – потребностей в жилье. Современное правовое регулирование направлено на то, чтобы все большее количество граждан нашей страны становилось собственниками жилья, институт жилищного найма постепенно, из основного способа обеспечения населения жильем превращается в факультативный, дополнительный способ. Все это указывает на исключительную важность изучения вопросов правового регулирования продажи жилых помещений в Российской Федерации в настоящее время.
Целями настоящей работы являются следующие:
Во-первых, выявить исторические предпосылки современного правового регулирования исследуемого вопроса.
Во-вторых, исследовать основные положения современного правового регулирования продажи жилых помещений в РФ и выявить его проблемы.
В-третьих, обосновать и сформулировать авторское предложение, направленное на совершенствование правового регулирования продажи жилых помещений в РФ.
Поставленные цели определяют задачи настоящей работы, которые необходимо выполнить для их достижения. Такими задачами являются:
1)    Осветить правовое регулирование продажи недвижимости в дореволюционной России;
2)    Исследовать правовое регулирование продажи жилых помещений в нашей стране в советский период;
3)    Исследовать современное правовое регулирование продажи жилых помещений с точки зрения смежных отраслей гражданского и жилищного права;
4)    Осветить проблемы правового регулирования инвестирования в строительство жилья;
5)    Сформулировать авторские выводы проведенного исследования
Поставленные цели и задачи определяют внутреннюю структуру настоящей работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений, содержащих примеры договоров и иных документов, иллюстрирующих исследованные в работе вопросы.
    Теоретическую и методологическую базу настоящей работы составляют труды классиков российского права: И.А, Покровского, Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, а так же выдающегося российского правоведа П.В. Крашенинникова, и других авторов, обращение к трудам которых  позволило выполнить задачи настоящей работы. Имена и произведения этих авторов приведены в списке использованной литературы после перечисления использованных нормативных актов.
    При выполнении настоящей работы нами использовались общенаучные и специально-юридические методы, относящиеся к логике, анализу систем, сравнительно-правовому анализу, ретроспективному анализу.
 Заключение.
    В заключение настоящей работы хотелось бы отметить, что цель, поставленная в ее введении достигнута, поставленные задачи выполнены. Основные выводы из проведенного исследования можно кратко сформулировать следующим образом:
Понятие «жилое помещение» должно определяться исходя из предназначенности такого помещения для постоянного проживания людей, заложенной при его строительстве.
Дореволюционное Российское законодательство в области правового регулирования продажи жилых помещений в большей мере является исторической предпосылкой современного правового регулирования этой группы правоотношений, чем хронологически следовавшее за ним законодательство СССР, которое было основано на принципе жесткого ограничения прав на приобретение в собственность жилых помещений.
Современное отечественное законодательство, регулирующее продажу жилых помещений все еще находится в стадии становления. Поэтому, несмотря на то, что им урегулированы все основные виды правоотношений, возникающих при заключении сделок с недвижимым имуществом, некоторые вопросы, особенно в области инвестирования в строительство жилья, урегулированы недостаточно четко, оставляют спорные моменты, место для совершенно разного по смыслу толкования. Общие вопросы правового регулирования инвестиций в жилищном строительстве в настоящее время являются весьма спорными и требуют совершенствования законодательства.
    Такое совершенствование может быть проведено путем разработки закона, регулирующего инвестиционную деятельность в жилищном строительстве, который должен включать в себя не только точные формулировки, устраняющие споры о правовой природе инвестирования и инвестиций в жилищное строительство, но и существенные условия договора инвестирования и критерии лицензирования профессиональных участников этих правоотношений, направленные на то, чтобы гарантировать права граждан – инвесторов.