Аннотация: |
ВВЕДЕНИЕ
Впервые в России государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним была введена Гражданским кодексом Российской Федерации 1996 г., который был призван обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить бурно развивающийся рынок недвижимого имущества.
Необходимость эффективного осуществления государством охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц востребовала институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Именно потребности участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и права собственности. Государственная регистрация — не самоцель, а средство введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности. Однако на начальном этапе ее становления вся нормативная база, посвященная вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, была сведена лишь к нескольким статьям Гражданского кодекса Российской Федерации.
В настоящее время в России вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость. Становление рыночной экономики, приватизация земельных участков, предприятий, квартир и иных объектов государственного и муниципального имущества, развитие ипотечного кредитования способствуют быстрому развитию рынка недвижимости.
Законодатель закрепил неразрывную связь между приобретением и признанием права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество. При таком условии государство должно распространить свою функцию защиты и охраны интересов участников вещно-правовых отношений и на стадию приобретения вещных прав. Оборот недвижимого имущества (гражданско-правовые сделки с недвижимостью), несомненно, нуждается в специальной процедуре государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая подтверждает (легитимирует) защиту прав сторон сделки, обеспечивает признание государством факта возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество. Введение системы регистрации прав на недвижимость означает также разделение кадастрового учета недвижимости как физических объектов специально уполномоченными органами и государственной регистрации прав на них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно с моментом государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество.
В 2004 году начал свою деятельность новый федеральный орган — Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), а учреждения юстиции реорганизованы в территориальные органы Росрегистрации, осуществляющие государственную регистрацию прав; были определены и полномочия Министерства юстиции Российской Федерации, в подведомственности которого находится вновь созданная служба. Работа по формированию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вышла на новый качественный уровень, что позволит достичь цели, ради которой и были приняты Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и связанные с ним иные нормативные правовые акты.
Отмеченные факторы свидетельствуют о необходимости обеспечения публичных интересов и охраны законности на экономическом поле, а также надежной защиты прав и законных интересов различных субъектов. Это обуславливает потребность в участии государства в регулировании отношений на рынке недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является средством защиты прав на недвижимость со стороны государства, необходимой гарантией осуществления такого права. Для установления баланса публичных и частных интересов в рассматриваемой сфере следует, с одной стороны, контролировать законность возникновения, изменения, ограничения и прекращения прав на недвижимость, а с другой стороны, сделать эту процедуру простой, удобной и понятной, устранить излишние бюрократические барьеры.
Обеспечение прав и законных интересов граждан и юридических лиц, создание гарантированных возможностей их реализации в сфере государственной регистрации прав на недвижимость – задача специально уполномоченных органов исполнительной власти, осуществляющих управленческие функции. Определение компетенции, полномочий органов и должностных лиц, регламентация процедуры совершения регистрационных действий осуществляются нормами административного права. Анализ административно-правового законодательства в данной сфере, материалов судебной практики, деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, позволяет сделать вывод о необходимости изучения и дальнейшего совершенствования института государственной регистрации прав на недвижимость в целях установления эффективных механизмов защиты прав граждан и юридических лиц. Нуждаются в осмыслении и разработке вопросы законодательного определения правового статуса органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, взаимодействия различных органов на рынке недвижимости, упрощения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и создания комфортных условий для участников рынка недвижимости.
Обеспечение эффективного функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимость представляется значимым для современного российского общества, что и определило выбор темы работы, его актуальность и проблематику.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним исследуется, в основном, с позиций гражданского права. Гражданско-правовые аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним рассмотрены в работах ученых-цивилистов М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова и других. Вопросы, связанные с применением законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, освещены в комментариях законодательства и публикациях С.П. Гришаева, П.В. Крашенинникова, А.Н. Ткача, А.М. Эрделевского, а также в научных диссертациях А.В. Дмитриева, Е.Б. Козловой, Е.Ю. Петрова.
Исследованию различных вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящены работы В.А. Алексеева, Е.С. Болтановой, А.Р. Кирсанова, Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой, О.Ю. Скворцова.
Место и роль института регистрации в административном праве изучались такими учеными, как А.Б. Агапов, Д.Н. Бахрах, Ю.М. Козлов, П.И. Кононов, И.В. Панова, Л.Л. Попов, В.Д. Сорокин, Ю.А. Тихомиров и другими. Административно-правовые аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним освещены в диссертационных исследованиях Д.В. Артюшина, А.Р. Кирсанова, В.В. Михольской, С.Б. Пашенько.
Объектом дипломной работы являются общественные отношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предметом дипломной работы выступают административно-правовые и административно-процессуальные нормы российского законодательства, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Целью дипломной работы является комплексный анализ правовых основ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выявление недостатков в правовом регулировании и выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства в рассматриваемой сфере для обеспечения надлежащей защиты прав граждан и юридических лиц.
В соответствии с названной целью решаются следующие задачи:
– исследовать понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридического акта и как деятельности государственных органов;
– раскрыть понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоотношения и как комплексного правового института;
– проанализировать административные процедуры, составляющие производство по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
– обозначить процесс становления и развития органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассмотреть основы административно-правового статуса данных органов в настоящее время;
– определить систему и содержание принципов деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
– исследовать процедуры взаимодействия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с иными органами и организациями.
Для достижения цели, решения задач дипломной работы были использованы следующие методы познания и научного исследования: системный, сравнительно-правовой, формально-юридический, диалектический, статистический, приемы формальной логики и лексико-грамматического анализа.
Теоретической базой дипломной работы послужили научные труды в области административного, а также гражданского права, относящиеся к рассматриваемой теме, публикации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в периодической литературе.
Нормативно-правовую базу исследования составили положения Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав), указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, приказов Министерства юстиции Российской Федерации, Федеральной регистрационной службы и актов иных федеральных органов исполнительной власти, действующих в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Вывод о том, что Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являясь подзаконным нормативным актом, был принят в целях повышения качества исполнения указанной функции и обеспечения доступности его результатов, создания комфортных условий для участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и определяет сроки и последовательность действий (административных процедур) при осуществлении полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Неисполнение положений Административного регламента квалифицируется как нарушение установленного порядка регистрации, влекущем соответствующие правовые последствия.
Заключение о том, что процесс формирования самостоятельных органов государственной регистрации прав на недвижимость немыслим без четкого законодательного закрепления на федеральном уровне статуса государственного регистратора как государственного служащего (в рамках установленной структуры должностей государственной гражданской службы) по Федеральному закону от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» путем:
— внесения дополнений в Реестр должностей федеральной государственной гражданской службы, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 1574, и в Сводный реестр должностей государственной гражданской службы Российской Федерации;
— уточнение правового статуса государственного регистратора с целью закрепления дополнительных гарантий осуществления ими профессиональной деятельности.
Предложено следующее правовое понятие недвижимости: недвижимостью являются обладающие особой экономической ценностью и социальной значимостью материальные объекты – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, а также предусмотренные законом движимые вещи – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, взятые в том или ином виде на кадастровый и иной аналогичный учет.
К сущностному признаку недвижимости, единому для всех ее объектов, относится ее экономическая ценность и социальная значимость. Этот признак - базовый критерий недвижимости, который конкретизируется в свойствах неперемещаемости объектов и специально установленных законодательством – движимых объектов.
В легальном определении недвижимости (ст. 130 ГК РФ) родовой признак недвижимости отсутствует.
Взятие данных объектов на кадастровый и иной аналогичный учет – констатационный признак недвижимости, без которого правового объекта недвижимости не существует.
2. Специфика правового режима недвижимого имущества выражается в наличии публично-правового элемента в регулировании частных отношений, в которых объектом субъективных прав является недвижимость. Таким элементом являются нормы о государственном учете объектов недвижимости и государственной регистрации прав на данное имущество. Эта регистрация не является правообразующим юридическим фактом, так как право возникает в силу предшествующего правового основания. Это основание влечет возникновение у приобретателя правомочий владения, пользования и правомочия распоряжения, осуществление которого сопряжено с необходимостью предварительной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Момент возникновения права собственности на вещь всегда связан с правообразующим юридическим фактом-основанием возникновения права, в качестве которого не может рассматриваться государственная регистрация прав на недвижимость. В некоторых случаях такое основание не порождает само по себе вещного права, возникновение которого связано с другим юридическим фактом – способом возникновения права.
3. Сделка, являясь основанием возникновения права собственности, не влечет каких-либо изменений в объеме субъективных вещных прав ее участников, однако влечет возникновение у них субъективных обязательственных прав. Прекращение правомочий собственника у продавца и возникновение этих правомочий у покупателя связаны с фактом передачи отчуждаемого имущества, который является способом возникновения права собственности. С момента передачи недвижимого имущества по сделке приобретатель становится собственником, хотя осуществление правомочия распоряжения возможно только с момента подтверждения его статуса собственника в форме государственной регистрации.
Одним из оснований возникновения права собственности на вещь является ее создание. В данном случае основание и способ возникновения права собственности, как правило, совпадают в одном юридическом факте- факте создания вещи. Право собственности на недвижимость (в том числе и на объекты незавершенного строительства) на основании создания возникает с момента юридической фиксации факта создания, которая сопряжена с постановкой данных объектов на соответствующий государственный учет. Право собственности на самовольную постройку также возникает на основании факта создания. Однако в случаях необходимости соблюдения судебного порядка признания права собственности на самовольную постройку одного факта создания недостаточно - необходимо еще признание данного права судом, которое является способом возникновения указанного права. Здесь основание и способ возникновения права собственности не совпадают - момент возникновения права собственности определяется решением суда, которое, в свою очередь является основанием для государственной регистрации права собственности.
Основанием возникновения права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость может являться факт бесхозяйности недвижимости. Способом возникновения права муниципальной собственности на такую недвижимость является признание этого права в судебном порядке, которое сопряжено с необходимостью постановки данного объекта на государственный учет и истечением срока такого учета.
Основанием возникновения права собственности на недвижимость может быть давность владения. Способом возникновения права собственности в этом случае является признание этого права в судебном порядке.
Основанием возникновения права собственности на недвижимость может являться добросовестное приобретение, в случаях, когда согласно ст.302 ГК РФ собственник имущества не вправе истребовать его у добросовестного приобретателя. Способом возникновения права собственности в силу добросовестности приобретения является признание права собственности в судебном порядке.
4. Целесообразно вернуть понятие “экспроприация” в действующее законодательство, что позволит более четко и кратко определять сходные по своей правовой природе отношения между субъектами права частной собственности и государственными или муниципальными органами в случаях, когда последние действуют в публичных интересах. В диссертации предлагается следующее определение понятия “экспроприация”: принудительное возмездное отчуждение недвижимого имущества либо принудительное, как правило – безвозмездное, ограничение права собственности на земельный участок, которые производятся по требованию государственных или муниципальных органов в публичных интересах в судебном порядке и не связаны с обстоятельствами чрезвычайного характера. Автором обосновывается предложение о закреплении термина “экспроприация” путем внесения изменений в ряд норм ГК РФ.
5. Cущественной особенностью права собственности на недвижимость, возникшего на основании договора ренты является то, что плательщик ренты, став собственником переданного ему имущества, продолжает быть связанным обязательственными правоотношениями с получателем ренты, либо бессрочно, либо в течение срока жизни получателя ренты. То есть в данном случае, имеет место обременение права собственности обязательственно-правового характера. Существование права собственности поставлено законодателем в зависимость от выполнения собственником определенных обязанностей в пользу отчуждателя имущества. Договор ренты является основанием возникновения не только права собственности у приобретателя имущества, но и права на получение рентных платежей у лица, отчуждающего недвижимость. Право получателя ренты обременяет такое имущество. Кроме того, получатель ренты становится залогодержателем недвижимости в силу закона. Более жесткое обременение установлено законодателем для договора пожизненного содержания с иждивением: отчуждение такого имущества, его залог или обременение иным способом возможно лишь при условии предварительного согласия получателя ренты; правомочие пользования по такому договору обусловлено выполнением дополнительной обязанности плательщика ренты - принимать необходимые меры к тому, чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости.
6. Предлагается дополнить ст. 574 ГК РФ, закрепив в ней специальные последствия несоблюдения обязательной письменной формы договора дарения недвижимости. В отличие от общих правил, нарушение требований, предъявляемых к форме договоров продажи и мены недвижимости, влечет их недействительность. При несоблюдении письменной формы договора дарения недвижимости, такого исключения из общих правил, как для продажи и мены недвижимости, не предусмотрено. То есть нарушение требований к форме договора дарения недвижимости влечет применение правил ст. 162 ГК РФ, которая не предусматривает недействительности сделки в этом случае, а лишь усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров: в подтверждение сделки и ее условий нельзя ссылаться на свидетелей, но можно использовать письменные и другие доказательства. Отсутствие указанных доказательств заключения сделки и согласования всех ее существенных условий означает необходимость признания того, что данная сделка не была заключена. А это подчиняется иным, в отличие от признания сделки недействительной, правилам и влечет иные правовые последствия. Представляется, что в этом случае имеет место непоследовательность и нелогичность регулирования этих правоотношений, которые требуют устранения путем закрепления в ГК РФ аналогичного исключения и для договора дарения, предусматривающего отчуждение недвижимости - соответственно в ст. 574 ГК РФ.
7. На основании проведенного исследования предлагается внести следующие изменения в некоторые нормы ГК РФ.
Название ст. 551 ГК РФ изложить в следующей редакции: “Государственная регистрация права собственности на недвижимость”.
П. 1 ст. 551 ГК РФ изложить в следующей редакции: “Право собственности покупателя на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации”.
П. 2 ст. 551 ГК РФ изложить в следующей редакции: “Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации права собственности покупателя не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами”.
Исключить из ст. 551 ГК РФ п. 3.
Исключить из ст. 564 ГК РФ п. 1.
Дополнить п. 2 ст. 564 следующим предложением: “Передача предприятия покупателю во исполнение договора продажи предприятия до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами”.
Изложить ст. 219 ГК РФ в следующей редакции: “Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента подтверждения в установленном законодательством порядке факта создания и подлежит государственной регистрации. Подтверждение факта создания недвижимого имущества до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений собственника с третьими лицами ”.
Дополнить п. 3 ст. 222 абзацем 4 следующего содержания: “В предусмотренных настоящей статьей случаях, право собственности на самовольную постройку возникает с момента признания его судом и подлежит государственной регистрации. Признание судом права собственности на самовольную постройку до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений собственника с третьими лицами”.
Изложить абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ в следующей редакции: “Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента признания этого права в судебном порядке и подлежит государственной регистрации. Признание судом права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений собственника с третьими лицами ”.
Исключить из п. 2 ст. 223 ГК РФ абз. 1.
Изложить абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ в следующей редакции: “Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента признания этого права в судебном порядке, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Признанное судом право собственности на недвижимость добросовестного приобретателя подлежит государственной регистрации. Признание судом права собственности на недвижимость добросовестного приобретателя до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений собственника с третьими лицами”.
Закрепить в ГК РФ термин “экспроприация” следующим образом: изложить подп. 3 абз. 1 п. 2 ст. 235 в следующей редакции: “экспроприация (статьи 239, 240, 282, 285, 293);”; подп. 4 абз. 1 п. 2 ст. 235 в следующей редакции: “выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними”; название ст. 239 в следующей редакции: “Экспроприация недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится”; название ст. 240, в следующей редакции: “Экспроприация бесхозяйственно содержимых культурных ценностей”; название ст. 282, изложив его в следующей редакции: “Экспроприация земельного участка”; название ст. 285 в следующей редакции: “Экспроприация земельного участка, используемого с нарушением законодательства”; название ст. 293 в следующей редакции: “Экспроприация бесхозяйственно содержимого жилого помещения”; исключить из подп. 7 абз. 1 п. 2 ст. 235 следующие слова: “статьями 282, 285, 293”.
|
Дипломные работы 
