Аннотация: |
ВВЕДЕНИЕ
Предлагаемая к защите дипломная работа посвящена правовому регулированию государственной регистрации сделок, совершаемых в отношении недвижимого имущества. На мой взгляд, такая тема имеет явно выраженный актуальный характер и представляет собой важной теоретическое и практическое исследование.
Актуальность данной темы обуславливается тем, что в гражданском обороте большое значение имеют сделки с недвижимостью. Реформы, направленные на преодоление экономического и социального кризиса в стране, затронули все сферы общественной жизни. Развитие рынка является главной проблемой проводимых реформ, и особенно важное значение имеет становление рынка недвижимости, что подчеркивает актуальность выбранной тематики. Например, раньше возможность получить новое жилье зависела от темпов строительства, от нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. Приобрести жилье на возмездной основе можно было только лишь по линии жилищных кооперативов и путем обменов с доплатой, которые представляли собой завуалированную форму купли-продажи.
До 90-х годов XX века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов <*>. После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т.е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.
Ныне действующий ГК РФ в ст. 131 предусмотрел, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также обозначил условия ограничения указанных прав, их переход и прекращение. В ГК РФ подчеркивается, что право собственности на недвижимость возникает именно с момента регистрации соответствующего права в установленной законом форме.
Ситуация кардинальным образом изменилась с появлением Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав на имущество). Государством была поставлена цель по введению Единого реестра прав на недвижимое имущество на всей территории Российской Федерации. Так, появились учреждения юстиции, созданные специально для ведения данного Реестра и осуществления государственного контроля над рынком недвижимости на всей территории России.
На учреждения юстиции возложена задача по проведению юридической экспертизы документов и проверки законности сделок с недвижимостью, по установлению отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами на недвижимость. Важность такой экспертизы состоит в том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и это зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Понятие и процедура государственной регистрации прописаны в Законе о регистрации прав на имущество, однако это не решает всех вопросов при учете сделок с недвижимостью.
Объект исследований представляет собой реально существующие общественные отношения, возникающие в ходе совершения государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Предмет исследований - основания и порядок реализации государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Основная цель работы определяется выбранной тематикой и состоит в том, чтобы всесторонне изучить и глубоко проанализировать правоприменение сделок с недвижимостью, а также на основе законодательства, теоретического и практического материала систематизировать актуальные вопросы и проблемы государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Цель работы определяет следующие задачи:
1. изучить нормативно-правовую базу, а также теоретический и практический материал по сделкам с недвижимостью;
2. дать общую характеристику недвижимости, определить гражданско-правовую природу и особенности сделок;
3. выявить особенности государственной регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью;
4. провести ситуационный анализ гражданской и арбитражной практики по спорам о государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Среди авторов, исследующих вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью можно отметить работы Голомазова Л.А., Ильченко А.Л., Киндеева Е., Кислякова М.А., Красноперова О.А, Кюршунова Н., Макаров П. , Масевич М., Осипова А.В., Пискунова М.Г., Скловский К.И., Смирнов В.В., Чефранова Е.А., Чубаров В.В., Шейнин Л.Б. и др.
Методология работы представлена совокупностью наиболее распространенных и известных методов и приемов исследования:
- исторический метод: изучение истории развития законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью;
- сравнительно-правовой метод: изучение и сравнение правовых режимов государственной регистрации различных объектов недвижимостьи.
- формально-юридический метод: использование в работе наиболее распространенных и известных категорий, понятий, терминов.
- структурное изложение материала: освещение исследуемых вопросов в четкой логической последовательности, придерживаясь сформированной структуре работы.
- анализ и синтез научного и учебного материла: изучение различных теоретических источников работы, выделение и использование из них наиболее необходимой и полезной информации.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
С введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав на недвижимость стала необходима для включения недвижимых объектов в имущественный оборот.
Как следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента ее совершения, если иное не установлено законом. Согласно с этим положением ст. 131 ГК РФ предусматривает, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.
Упомянутые нормы позволяют утверждать, что государственная регистрация имеет в отношении недвижимости правообразующее значение.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе одобренная Советом при Президенте РФ по координации и совершенствованию гражданского законодательства 17 февраля 2003 г., содержит предложения о некоторых новациях в законодательном регулировании, относящемся к государственной регистрации прав. В разд. I ("Правовое значение государственной регистрации") ч. II Концепции говорится о том, что в законодательстве целесообразно отразить дальнейшие соображения.
Государственная регистрация - это система правовых, организационных, процедурных и иных мер, обеспечивающих полное и достоверное отражение данных о правах на недвижимое имущество и всех происходящих с ними изменениях; гармоничное сочетание публичных и частных интересов в сфере недвижимости; формирование надежного, законного и открытого гражданского оборота.
Российским законодательством строго предусмотрено, что только государственная регистрация права на недвижимость и сделок по переходу этого права является подтверждением перехода недвижимости к другому собственнику и закрепления за ним права на это имущество. Законодатель подчеркивает, что оспорить право, подтвержденное институтом государственной регистрации, возможно только в судебном порядке. Такой способ вступления в правоотношения характерен для гражданского права. В то же время, в отличие от гражданских правоотношений, инициатива в формировании регистрационных отношений носит односторонний характер - основанием для возникновения регистрационных отношений служит заявление правообладателя. Учреждение юстиции по регистрации прав не может инициировать процесс регистрации, а также принудить участников гражданского оборота к оформлению их прав на недвижимость. Таким образом, регистрирующие органы вступают в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя. Что касается прекращения регистрационных отношений, то они также возможны только по инициативе правообладателя. Законодательством закреплено за правообладателем право отказаться от регистрации прав на недвижимость на любом этапе регистрационного процесса до принятия решения регистрирующим органом.
В ГК предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации:
договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК);
соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;
договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК), а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности;
договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);
договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК) и отказ от принятия дара или пожертвования (п. 2 ст. 573, п. 1 и п. 6 ст. 582 ГК);
договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);
договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК).
Помимо ГК необходимость государственной регистрации сделок предусмотрена рядом других правовых актов. В частности, речь идет о договоре аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ), договоре пользования водным объектом (ст. 59 Водного кодекса РФ), кредитном или ином договоре, устанавливающем обязательство, обеспечиваемое ипотекой и содержащем соглашение об ипотеке (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке), уступке требования или переводе долга по сделке, требующей государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК).
Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.
Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра и сделок с ним" на договоре проставляется штамп "Произведена государственная регистрация сделки" с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.
Особым образом регистрируются договоры доверительного управления. Нельзя не упомянуть о п. 2 ст. 1017 ГК, согласно которому передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. В данном случае речь идет еще об одном виде государственной регистрации, когда регистрируется только передача, а не сама сделка.
Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений (когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенных на срок менее одного года. По этому вопросу высказывались различные точки зрения и соответственно различной была практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанному договору положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком в 1 год, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока.
Следует отметить, что действующее законодательство не содержит норм, содержащих необходимость государственной регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о государственной регистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором. В данном случае следует прийти к выводу о том, что все изменения и дополнения подлежат государственной регистрации. Хотя государственная регистрация не рассматривается в качестве разновидности формы сделки, в данном случае по аналогии следует применить положения ст. 452 ГК, согласно которой соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации.
Для решения вопроса о направлении развития регистрационной системы - должна ли регистрация приобрести абсолютную (или хотя бы близкую к абсолютной) публичную достоверность или следует сохранить существующее положение, характеризующееся существенным ограничением публичной достоверности (а значит, и достаточно большим значением владения недвижимостью в ущерб регистрации), необходимо взвесить все плюсы и минусы публичной достоверности регистрации.
Минусы ее уже были выявлены: они заключаются в том, что при полном подчинении оборота недвижимости регистрационной системе слишком большое значение приобретает надлежащее нормативное, техническое, кадровое и финансовое обеспечение регистрации. Это обусловлено тем, что возможный урон, причиняемый сбоем системы, тем больше, чем больше значения придает регистрации законодательство. В этом плане, безусловно, регистрация, имеющая публичную достоверность, близкую к абсолютной, - весьма опасный институт.
Дальнейшее развитие отечественной системы регистрации прав на недвижимое имущество должно идти не в направлении уменьшения ее роли и через то - уменьшении рисков ненадлежащей организации системы, а наоборот - усилении значения регистрации при одновременном ее совершенствовании. В области материального права это должно привести к уменьшению практически до нуля значения владения недвижимостью как способа внешней легитимации прав на имущество. Нейтрализация же рисков, связанных с публичной достоверностью реестра, должна осуществляться путем усовершенствования порядка регистрации (и в первую очередь регламентации оснований регистрации, требований к документам, представляемым на регистрацию, и действий регистратора - регламентации гораздо более подробной, чем это есть на сегодняшний день), кадрового, организационного и технического обеспечения функционирования регистрационной системы.
|
Дипломные работы 
