Аннотация: |
Введение
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью развития рыночных механизмов управления в жилищной сфере, совершенствования взаимоотношений собственников жилья, управляющих организаций и организаций, предоставляющих жилищные и коммунальные услуги. Значимость исследования возрастает, учитывая действующий процесс формирования современного жилищного законодательства в Российской Федерации и общее ухудшение состояния жилищного фонда в последние десятилетия.
В процессе приватизации жилых помещений в многоквартирных домах появились многочисленные и разрозненные собственники с разными потребностями, уровнем достатка, социальным положением, многие из которых оказались не готовы воспринять рыночные механизмы управления своим жильем, а также принять в полной мере ответственность по отношению к своему недвижимому имуществу. Проблема осложнилась еще и тем, что многочисленные собственники, как правило, образовались не в отдельно обособленных домах, рассчитанных на одно домохозяйство, а в многоквартирных домах, образовавших сложные комплексы недвижимого имущества. Наличие многочисленных собственников в таких комплексах предопределило образование особой системы связей и отношений, именуемых в международной практике кондоминиумами. Несмотря на то, что данное понятие официально выведено из состава действующей законодательной базы Российской Федерации, по мнению автора сущностные социально-экономические свойства некоторых систем недвижимого имущества объективно формируются вне зависимости от наличия законодательной базы и наилучшим образом раскрываются данным понятием. Это позволило применить понятие «Кондоминиум» в исследовании.
Специфика кондоминиумов обусловлена наличием в составе их неделимого имущества общей долевой собственности, что подразумевает согласованное принятие управленческих решений. Учитывая многообразие интересов собственников, добиться согласованных и эффективных решений на практике оказалось крайне затруднительно. Модели управления, которые в зарубежных странах вырабатывались десятилетиями, в Российской Федерации создаются в кратчайшие сроки, порой путем проб и ошибок. Поэтому автор исследования, моделируя механизм управления многоквартирными домами, обращается к опыту зарубежных стран, анализируя возможности его использования применительно к российским условиям.
Степень научной разработанности проблемы. Анализ опубликованных научных работ свидетельствует о том, что процессы управления российскими кондоминиумами в жилищной сфере не до конца изучены. Не в полной мере в отечественной практике используется передовой зарубежный опыт. В тех случаях, когда такой опыт используется, то он не всегда адаптирован к современным особенностям и экономическим условиям России. Одно из основных направлений исследований связано с исследованием специфики объединений собственников жилья, состоящей в том, что они непосредственно порождены и связаны с институтом частной собственности. Это требует рассмотрения их во взаимосвязи с органами государства и структурами местного самоуправления с учётом конкретных условий экономической и социально-политической ситуации в обществе .
Также информационную базу исследования составили работы, непосредственно анализирующие деятельность объединений собственников жилья и конкретно - ТСЖ в современном российском обществе на примере их организации и функционирования в городе Москве. Это работы П.В. Крашенинникова, Н.В. Маслова, Г.П. Макарова, В. В Семенихина и других .
Анализ данных работ показывает, что социально-политические аспекты деятельности одной из форм общественных объединений – товариществ собственников жилья в современной России является недостаточно освещенным и поэтому слабо изученным по ряду причин методологического характера. Это происходит, прежде всего, из-за отождествления ТСЖ исключительно с хозяйствующей организацией, юридическим лицом. Одной из основных причин ситуации, определившей такой подход к ТСЖ, стала специальная законодательная база, возникшая на заре движения по организации жилищных товариществ. Начало было положено в 90 гг. XX в. Правительством Москвы, а дальнейшее развитие этого процесса продолжилось в формировании федерального законодательства и принятии специального закона, регулирующего правовое положение ТСЖ.
Заметный рост числа ТСЖ в период становления движения за защиту своих жилищных прав, проблемы молодых организаций, связанные с управленческими функциями, договорными отношениями с контрагентами, имущественными спорами, дали толчок для более углубленной, детальной проработки и анализа их деятельности именно с позиций экономического либо юридического подхода.
Поэтому существует достаточное большое число работ, посвященных вопросам узкоспециальной, юридической направленности, таких, как порядок сбора необходимых документов для регистрации, выборов членов правления, ревизионной комиссии, заключении договоров, взаимодействия с государственными структурами и т.д.
Ряд работ гражданскому праву и процессу, административному праву, накопившаяся судебная практика освещают исключительно правовой подход. Следует выделить современных авторов, проделавших в этом направлении большую работу и систематизировавших значительный объем разрозненного научно-практического материала: М.Ю. Тихомиров, Н.В. Федосеев, Л.В. Тихомирова, С. Н. Братановский, Е.А. Злобина, В.Г. Коряковцев и др.
Значительное внимание уделяется и финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ. В книгах, брошюрах, статьях специализированных периодических изданий освещаются проблемы бухгалтерского учета, налогообложения, получения льгот, организации и планирования .
Цель настоящего дипломного исследования состоит в анализе особенностей кондоминиума как объекта правовой охраны.
Для достижения данной цели предлагается решение следующего комплекса задач:
– уточнить сущность содержания понятия «кондоминиум» и особенности формирования кондоминиумов;
– определить цели, задачи и методы управления кондоминиумами;
– выявить специфику формирования кондоминиумов в Российской Федерации и в зарубежных странах;
– провести анализ жилищного законодательства в области правового регулирования кондоминиумов.
Объектом исследования является особенности правового положения кондоминиумами в жилищной сфере.
Предметом исследования являются правовые отношения в кондоминиумах.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, а также материалы сети Интернет.
В работе использованы методы структурного и системного анализа.
Структура настоящего дипломного исследования: работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
Заключение
В результате приватизации, проведённой на основании Закона Российской Федерации « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года №1541-1, граждане обрели полномочия собственника в отношении недвижимого имущества. Однако право собственности на жилое помещение всегда сопряжено с обязанностью содержания общего имущества кондоминиума. Организация процесса по выполнению работ и оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме, а также по обеспечению граждан коммунальными услугами образует систему управления комплексами недвижимого имущества. Поскольку многие годы граждане не допускались к управлению недвижимым имуществом, в настоящее время, в условиях проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства этот институт находится на этапе становления.
Экономическая эффективность управления недвижимым имуществом зависит от многих составляющих, наиболее важными из которых является создание реального правового инструмента, направленного на разрешение задач формирования кондоминиумов и передачи функций по их управлению, как объединениям собственников жилья, так и иным объединениям жильцов.
С возрастанием числа собственников помещений в кондоминиумах и с увеличением платы за жилищные услуги, противоречия между собственниками недвижимости и фактически остающейся без изменения командно-административной системой управления кондоминиумами, а также, монополистической системой предоставления жилищно-коммунальных услуг будут обостряться. Наниматели же, на сегодняшний день, вообще исключены из субъектного состава лиц, обладающих правом определения жилищной политики в кондоминиуме, что вынуждает их мириться с низким качеством жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых государственными управляющими компаниями. Тем самым подтверждается возможность возникновения острейшей социальной напряженности. Избежать этого можно, изменив отношение граждан к вопросу управления своей недвижимостью, внедрив на практике такие способы управления кондоминиумами, которые позволили бы включать в этот процесс, как собственников, так и нанимателей жилья.
В ходе осуществления реформы жилищно-коммунального хозяйства, предполагается, что конкуренция, а отсюда и повышение качества услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, при одновременном снижении их стоимости, будет обусловлена возможностью свободного выбора домовладельцами обслуживающих организаций. При этом, очевидно, что механизм реализации такого выбора не может быть основан на индивидуальных предпочтениях тех или иных домовладельцев в кондоминиуме, которые, не ориентируясь на рынке жилищно-коммунальных услуг, не способны прийти к согласованным решениям. Следовательно, для координации интересов домовладельцев усматривается необходимость в создании коллективного органа, призванного осуществлять функции управления и эксплуатации кондоминиума.
Поскольку институт управления комплексами недвижимости жилищными объединениями граждан можно считать объективно новым явлением для правовой науки, его развитие, хотя и имеющее положительную динамику, не достигло того максимума, который прогнозировался. Вместе с тем, уже сейчас очевидно, что потребности в реализации системы управления недвижимостью, требуют обновления действующей законодательной базы, в частности положений ГК РФ, а также принятия ЖК РФ. Необходимость в корректировании существующих норм выявляется как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов федерации. Наличие противоречивых правовых конструкций при решении одних и тех же проблем, многомерность дублирующих норм, отсутствие прямых указаний в законах тогда, когда они необходимы, замедляют процессы преобразования, как в жилищном, так и коммунальном секторе.
Кондоминиум – это единый имущественный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости
Работа по формированию кондоминиума заключается в подготовке и утверждении технической документации на домовладение, определении доли каждого домовладельца на общее имущество, включая земельный участок.
Имущество в кондоминиуме находится в индивидуальной собственности – жилые помещения в частной, государственной или муниципальной собственности граждан, юридических лиц или органов государственной и муниципальной власти; и в общей долевой собственности – остальное общее имущество, в том числе земельные участки.
Управление кондоминиумом может осуществляться: непосредственно сами домовладельцами (при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев); службой заказчика, когда функции управления кондоминиумом передаются уполномоченной государством или органами местного самоуправления службам и товариществом собственников жилья. Товарищество собственников жилья как некоммерческая организация, является наиболее эффективной формой управления кондоминиума.
Кондоминиум, будучи единым комплексом, должен регистрироваться как целое образование наряду с отдельной регистрацией объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума с предоставлением паспорта домовладения.
Закон о товариществах собственников жилья не отвечает на вопросы о том, кто именно должен заключать договор (или договоры) со «службой заказчика» (кто-то один или все домовладельцы), должны ли заключаться договоры «службой заказчика» с теми домовладельцами, которые не участвовали в принятии решения на общем собрании и как домовладельцы могут поменять эту организацию на другую в рамках второго способа управления (должно ли быть, в частности, «переуполномочивание службы заказчика»). Резюмируя, можно сделать следующие выводы: во-первых, законодатель, следуя своей обычной манере, не смог или не захотел обеспечить четкое регулирование данной сферы общественных отношений, во-вторых, Конституционный Суд РФ, устраняя допущенные законодателем неточности, также принял весьма спорный с точки зрения доктрины документ. Следствием же этого явилось то, что, будучи искаженной, интенция законодателя не может объективироваться в нормальном порядке управления и эксплуатации кондоминиума при помощи ТСЖ.
Такая ситуация не может не внушать опасений. Следует заметить, что число кондоминиумов в России за последнее время существенно увеличилось и соответственно, если в законодательство не будут внесены изменения, все вышеописанные моменты могут создать ряд тяжелейших проблем для тех лиц, кто решился взять на себя ответственность за эксплуатацию собственного жилья.
В результате проведенного исследования были сформулированы следующие положения:
1. Кондоминиум предлагается рассматривать в качестве комплекса недвижимого имущества, состоящего из самостоятельных объектов вещных прав, наделённых различным правовым режимом, но имеющих физическую и эксплуатационную общность.
2. Товарищество собственников жилья, избранное в качестве способа управления, необходимо рассматривать как представителя домовладельцев в кондоминиуме. Несмотря на то, что Федеральный закон « О товариществах собственников жилья» наделяет товарищество правомочиями распоряжения общим имуществом домовладельцев, товарищество не является субъектом, обладающим правом собственности на него.
3. Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в кондоминиуме должен устанавливаться домовладельцами по большинству голосов. Единогласно должны решаться только те вопросы, которые наиболее существенно затрагивают интересы домовладельцев.
4. В целях сохранения за товариществом собственников жилья права
управления нежилыми помещениями, находящимися в собственности города в составе кондоминиума и предотвращения практики передачи в аренду муниципального имущества третьим лицам, целесообразно предусмотреть заключение с ними краткосрочных договоров аренды нежилых помещений, сроком на 1 год и внести соответствующие изменения в действующее законодательство. Кроме того, необходимо закрепить правило, в соответствии с которым преимущественное право аренды нежилых помещений в кондоминиуме на новый срок, должно быть закреплено за товариществом собственников жилья.
5. Систему управления кондоминиумами предлагается рассматривать как совокупность взаимосвязанных и согласованных средств договорного характера, направленных на обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества.
6. Ввиду отсутствия в действующем законодательстве исчерпывающего перечня способов управления кондоминиумом, представляется целесообразным при разработке ЖК РФ ввести в соответствующие разделы нормы, предусматривающие новую форму объединения жильцов, в рамках юридического лица, - «жилищное товарищество» в кондоминиумах, объединяющих различные формы собственности, поскольку это позволит учесть интересы не только собственников, но и нанимателей жилья, что, в итоге, окажет стимулирующее воздействие на развитие инициативы на местном уровне. |
Дипломные работы 
