Аннотация: |
Введение
Предлагаемая к защите дипломная работа посвящена правовому регулированию купли-продажи недвижимого имущества. На мой взгляд, такая тема имеет явно выраженный актуальный характер и представляет собой важной теоретическое и практическое исследование.
Актуальность данной темы обуславливается тем, что в гражданском обороте большое значение имеют сделки с недвижимостью. Реформы, направленные на преодоление экономического и социального кризиса в стране, затронули все сферы общественной жизни. Развитие рынка является главной проблемой проводимых реформ, и особенно важное значение имеет становление рынка недвижимости, что подчеркивает актуальность выбранной тематики. Например, раньше возможность получить новое жилье зависела от темпов строительства, от нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. Приобрести жилье на возмездной основе можно было только лишь по линии жилищных кооперативов и путем обменов с доплатой, которые представляли собой завуалированную форму купли-продажи.
Актуальность темы также связана и с вступлением 1 марта 2005 года в силу нового Жилищного кодекса РФ.
Количество жилья, находящегося в собственности одного лица, законом не ограничивается. За несколько лет было принято около 20 законодательных документов, регулирующих жилищные вопросы. С развитием рынка недвижимости появилась новая сфера бизнеса - риэлторская деятельность, представляющая собой посредничество при операциях с недвижимым имуществом.
На сегодняшний день в например, Москве существуют более двух тысяч фирм, занимающихся куплей-продажей квартир. Время частных маклеров в этом бизнесе подходит к концу, так как серьезная торговля недвижимого имущества требует широкого развития инфраструктур - рекламной, компьютерно-информационной, экспертной, юридической служб. Образована специальная организация для содействия торговле недвижимостью - Российская Гильдия риэлтеров (РГР). Она объединяет около двухсот фирм, занимающихся операциями с недвижимостью. Задача Гильдии - формирование правовой и информационной сферы рынка жилья, обучение новым для нашей страны профессиям - риэлтера и оценщика.
Во всем мире вложения средств в недвижимость становится наиболее выгодным способом помещения денег. Рынок жилья и недвижимости вообще носит стихийный, неорганизованный, а часто и криминальный характер. Несмотря на это, количество сделок с жильем возрастает. Одновременно успешно продолжалось становление вторичного рынка жилья. Данная тенденция показывает желание населения избежать негативных последствий инфляции путем закрепления за собой права собственности на жилые помещения. В последнее время набирает также силу институт ипотеки, ипотечного кредитования.
Объект исследований представляет собой реально существующие общественные отношения, возникающие в ходе совершения сделок по поводу недвижимости.
Предмет исследований - конкретные виды сделок по продаже
Основная цель работы определяется выбранной тематикой и состоит в том, чтобы всесторонне изучить и глубоко проанализировать правоприменение сделок с недвижимостью, а также на основе законодательства, теоретического и практического материала систематизировать актуальные вопросы, причины и проблемы в сфере реализации купли-продажи недвижимости.
Цель работы определяет следующие задачи:
1. изучить нормативно-правовую базу, а также теоретический и практический материал по сделкам с недвижимостью;
2. дать общую характеристику недвижимости, определить гражданско-правовую природу и особенности сделок;
3. проанализировать особенности купли-продажи недвижимости.
4. выявить особенности государственной регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью.
Проводя свое изучение была применена следующая методология: анализ нормативно-правовой базы, синтез полученной информации из научной и учебной литературы, формально-юридический прием, сравнительно-правовое исследование.
Основу исследований составили:
• Научно - методическую литература,
• Законодательство РФ: Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ и др.
• Арбитражная и гражданско- правовая практика,
• Различные научные материалы (статьи в периодической юридических изданиях, комментарии законодательства, отдельные публикации в рамках темы исследования).
Среди авторов, исследующих вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью можно отметить работы Бабкина С.А., Борисенко А., Брагинского М.И., Бякова Э., ВитрянскогоВ.В., Голиченкова А.К., Козырь О.М., Газмана В., Галиновсой Е.А., Дорожинской Е.А., Егорова А., Исрафилова И., Калачевой С.А., Кисляковой М.А., Козырь О.М., Лапача В.А., Лихолетовой С.В., Макарова О., Пискова И., Плешановой О., Смирнова В.В., Лукиной З.П. и др.
Заключение
В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.
Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Очень трудно создавать необходимый пакет документов за столь короткое время. В других странах эти законы создавались десятилетиями и далее веками. Сегодня ключевые препятствия к развитию рынка недвижимости заключается уже не в отсутствии конституционных или в принципиальных законодательных положений, а в несформированности подзаконных норм, правил и процедур. Например, если регулирование рынка недвижимости осуществляется в основном на уровне города, то с одной стороны, это положительный момент, так как при принятии актов учитывает специфика городской торговли недвижимостью. С другой стороны, многие документы противоречат законам, многие нормы неясны по содержанию и допускают возможность разного толкования.
Вторым важным фактором, необходимым для нормальной торговли недвижимостью, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере. Большинство криминальных сделок купли-продажи происходит не только из-за ловкости мошенников, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок. В средствах массовой информации редко встречаются разъяснения механизма купли-продажи, лишь перечисляются "страшные" случаи криминальных сделок и звучат призывы быть менее доверчивыми.
Одной из важнейших проблем в сфере правового регулирования сделок с недвижимостью является установившаяся коллизия между нормами Гражданского и Земельного кодексов РФ. Еще не установилась единая практика применения норм главы 17 первого из них, как законодатель ввел новые правила игры на рынке недвижимости, приняв Земельный кодекс РФ.
Принятие нового жилищного кодекса РФ также существенно повлияло на правовой режим жилых помещений. Законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом (далее - жилое помещение) по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально - экономических условиях.
Жилое помещение как недвижимость — это товар, продаваемый и покупаемый на рынке, и самая распространенная сделка в данной сфере — купля-продажа жилья. Но товар этот особого рода, и нормы, регулирующие сделки с ним, тоже особые. Дело здесь как в высокой стоимости объектов, так и в их социальной значимости. Поэтому государство обязано обеспечить правовое регулирование соответствующего рынка. Однако последние изменения, внесенные в гражданское и жилищное законодательство и вступившие в силу с 2005 года, вызвали много вопросов у желающих приобрести или продать жилье.
Очевидны значительные расхождения в Гражданском и Жилищном кодексах в статьях, регулирующих куплю-продажу квартир. Так, в соответствии с новым Жилищным кодексом и внесенными поправками в ст. 292 Гражданского кодекса переход права собственности на жилое помещение в момент продажи означает, что бывший супруг либо члены семьи прежнего собственника этим помещением пользоваться больше не могут. Казалось бы, у нового владельца не должно быть проблем. Но ситуация не так проста, поскольку помимо Жилищного и Гражданского кодексов есть еще и различные нормативные акты. Тут участники сделки и сталкиваются с законодательной путаницей. Покупателю не следует принимать на веру слова Продавца, что бывший супруг либо член семьи, состоящий на регистрационном учете, потеряет право пользования квартирой с момента юридического оформления сделки. Такое предостережение не случайно, ведь со времени принятия новшеств в российском законодательстве многие Покупатели совершают ошибку, не принимая во внимание, что бывший супруг или члены семьи Продавца не теряют права пользования жилым помещением автоматически. По действующему законодательству, снятие с регистрационного учета возможно только по личному заявлению или по решению суда. Поэтому Покупатель должен серьезно отнестись к ситуации и обязательно предусмотреть в договоре купли-продажи указание лиц, состоящих на регистрационном учете, а также обязанность сняться с него в течение срока, установленного договором. Законную силу будут иметь и нотариально заверенные заявления Продавца и членов его семьи с обязательством сняться с учета. Иначе выселить бывшего супруга прежнего владельца даже по решению суда будет не просто: судебная практика по новому ЖК еще не наработана. Судебное решение будет зависеть от доказательной базы, от материального положения противной стороны и наличия у нее жилплощади. Покупателю также следует учесть, что в ст. 558 ГК, где сказано, что при заключении договора купли-продажи жилья в нем необходимо указать лиц, сохраняющих право пользования в обязательном порядке, соответствующая поправка не была внесена. Предполагается, что данная поправка должна содержать перечень лиц, утративших право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него.
Существует и еще одна немаловажная особенность несовершенства российского законодательства, на которую хотелось бы обратить внимание покупателя. Множество ошибок породила отмена необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, где проживают несовершеннолетние дети, во время заключения сделок купли-продажи. Участники соглашения не всегда понимают, что отсутствие разрешения допустимо только в тех случаях, когда в отчуждаемом помещении проживают несовершеннолетние дети, не являющиеся его собственниками. Впрочем, правомерность данной нормы подлежит дискуссии и, по мнению специалистов, влечет за собой нарушение жилищных прав детей, поскольку отчуждение жилья, где живет несовершеннолетний член семьи, часто влечет ухудшение жилищных условий ребенка и может быть оспорено.
Другой проблемой, вызывающей значительные затруднения в правоприменительной практике, является вопрос о возможности признания права на самовольные пристройки к зданию, жилому дому.
В случае если пристройки являются не самостоятельными объектами, а неотделимыми улучшениями дома, они должны следовать судьбе дома. Учитывая это, в данной ситуации нужно говорить о произведенной реконструкции существующего объекта недвижимости. То есть если имела место реконструкция объекта недвижимости - жилого дома, то признаваться право должно на объект в целом - реконструированный жилой дом.
Однако зачастую граждане в исковых заявлениях просят признать право именно на пристройку, и суды общей юрисдикции признают право лица на пристройку к жилому дому как на отдельный объект недвижимости. Встречаются также случаи признания права на пристройку за одним лицом, несмотря на то что осуществлена пристройка к дому, находящемуся в общей долевой собственности нескольких лиц.
Большая проблема - недоступность для покупателей информации о продаваемых квартирах. Целесообразно обращаться в риэлтерские фирмы, имеющие большие банки данных. Проблема создание единой информационной сети назрела уже давно, и многие риэлтерские структуры вплотную занялись ее решением. Основу участников сети составят московские и петербургские фирмы.
Завершая анализ современного правового регулирования сделок с недвижимым имуществом подчеркну: недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц в РФ. В связи с этим становится очевидным глубокое и системное понимание сущности недвижимости, как объекта правого регулирования, что бесспорно свидетельствует о необходимости боле тщательного и комплексного изучения вопросов правового режима сделок, сов решаемых с недвижимым имуществом. |
Дипломные работы 
