Аннотация: |
Введение
Актуальность темы работы выполненной работы «Оценка недвижимости в г. Москве» обуславливается тем, что анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Поэтому актуальной проблемой является грамотное использование объекта недвижимости, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.
Целью настоящей дипломной работы является рассмотрение подходов по оценке рыночной стоимости недвижимости
Для достижения вышепоставленной цели в ходе работы были определены следующие задачи:
- Проанализировать основные способы оценки стоимости недвижимого имущества;
- Привести характеристику объекта оценки;
- Дать рекомендации по наиболее эффективному использованию площадей
В заключение привести основные выводы по проведенному исследованию.
Объект оценки расположен в районе «Южное Бутово» (ЮЗАО г. Москвы).
Здание находится на земельном участке, на который отсутствует договор на право аренды. В соответствии с декларацией о факте использования земельного участка № 01/03/7049 от 06.03. 2000 г., подписанной ген. директором ГУП «Спецстройэксплуатация» и направленной в земельный комитет г. Москвы, признается целевое использование земельного участка (без указания его площади) для размещения офисных зданий.
Объект оценки, не является памятником истории и культуры, но расположено в историческом центре г. Москвы
В соответствии с письмом №16-08/247с от 28.05.2001 Главного управления охраны памятников Москвы и «согласно действующему законодательству, все вопросы по сносу, ремонту, реставрации и реконструкции объекта оценки подлежат согласованию с ГУОП (Главному управлению охраны памятников) г. Москвы».
Здание имеет 4 надземных этажа и 1 подземный, который можно отнести к цокольному, поскольку имеет естественное освещение.
Планировка помещений подвала выполнена с разделением здания вдоль длинной стороны на 2 равные части. В них в настоящее время расположена кухня для кафе, зал которого находится на улице и выполнен в форме бунгало по дворовому фасаду со стенами из ивового плетня. Эти помещения не нашли отражения в паспорте БТИ. Подвал имеет 2 отдельных выхода. Планировка помещений надземных этажей – по коридорной системы вдоль здания с выделением служебных комнат по обе стороны коридора. В восточной торце здания имеется внутренняя железобетонная лестница. По западному фасаду- стальная наружная эвакуационная лестница.
Общая площадь помещений подвала составляет 190,9 кв. м.
Общая площадь помещений 1-го этажа – 177,9 кв. м, 2-го этажа- 195,8 кв. м, 3-го этажа – 213,5 кв. м, 4-го – 208,6 кв. м. Общая площадь помещений не включая лестничные клетки, составляет 986,7 кв. м, а с учетом последних – 1061,1 кв. м.
Стены здания выполнены их красного керамического кирпича на известковом растворе, снаружи имеет сколы, но отсутствуют трещины, связанные с просадкой фундаментов или утратой прочностных характеристик кладки. В местах примыкания пожарной лестницы отдельные места кладки подвержены морозному разрушению в водонасыщенном состоянии, что, не влияет на общую прочность и устойчивость здания.
Перекрытия над подвалом выполнены в форме цилиндрических кирпичных сводов. Остальные – железобетонные. Здание имеет чердачную кровлю. Следов протечек на дату осмотра не обнаружено.
На дату осмотра здания на 3-м этаже был выполнен хороший ремонт помещений с использованием линолеума для покрытия пола по деревянному настилу, подшивных потолков типа «армстронг» и сохранением деревянных оконных переплетов. На 3-м и 4-м этажах был выполнен современный т.н. «евроремонт». На 1-м этаже были произведены подготовительные работы для производства ремонта. Помещения подвала находятся в рабочем состоянии.
Здание обеспечено электроснабжением, электроосвещением, водопроводом, канализацией, централизованным отоплением, телефонными линиями МГТС.
Практическая ценность работы состоит в том, что, в данной работе рассматривается право полной собственности на нежилое здание. Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам: передавать им, оставаясь собственником права владения, пользоваться и распоряжаться имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В странах с развитыми рынками недвижимости существует международный стандарт оценки (классификации) офисных помещений, который фактически представляет собой многопараметрическую оценку офисного здания.
Оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона №135- ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ 6 июля 2001 года № 519, “Стандартами профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества” Российского общества оценщиков и “Международными стандартами оценки” Международного комитета по стандартам оценки имущества (TIAVSC).
В ходе написания работы, мною использована значительная учебная и научная литература по данной теме, изучена опубликованная и местная практика по данной категории дел. Работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Заключение
Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.
Анализ данных по продаже и аренде недвижимости в г. Москве позволяют заключить, что общепринятая в публикациях по сделкам с коммерческой недвижимостью дифференциация стоимости продажи/аренды нежилых (в том числе торговых) помещений по принципу престижности ее местоположения в том или ином округе г. Москвы не подтвердилась.
Чем выше плотность застройки в пределах эффективного радиуса обслуживания торгового предприятия, тем выше потенциальная выручка торгового предприятия. Если сумма торговой выручки не покрывает всех затрат, в том числе затрат по покупку или аренду торгового помещения, его приобретение по заявленной продавцом цене или аренда — по заявленной ставке арендной платы теряют смысл. Так, величина годовой арендной платы для продовольственной торговли не должна превышать 6…8 % от торгового оборота.
Дополнительным источником выручки торгового предприятия может быть более высокий социальный уровень населения в пределах его эффективного радиуса обслуживания, например, за счет заселения вновь построенных домов коммерческими покупателями жилья.
Предложенные в работе методики и аналитические выражения, по мнению авторов, позволяют производить расчеты рыночной стоимости продажи или ставок аренды с использованием общедоступных коммерческих предложений, электронных карт и справочников и иных аналитических материалов. Развитие предложенного подхода автор видит в совершенствовании методик формирования и обработки коэффициентов поправки и повышении достоверности алгоритмов обработки накопленных данных.
Информация о прибыли в настоящее время является весьма закрытой по известным причинам. Анализ затрат на строительство административных и банковских зданий, цены предложений и цены сделок по продаже объектов, расположенных в центральных районах столицы говорит о высоком уровне прибыли застройщика, которая достигает 100%, а неофициальная информация от девелоперский и риэлтерских компаний подтверждает этот уровень.
При сдаче в аренду объекта недвижимости продавец предполагает уступку (уторговывание) в размере, как правило, 10% от первоначальной цены.
Состояние, в котором находится оцениваемый объект, оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору “состояние”, скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал более похож на объект оценки
Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В условиях крайне ограниченного срока на проведение комплекса исполнительных действий, недостатка информации, необходимой для объективной оценки объекта оценки, приведенные выше методы не всегда возможно применить. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. В таких случаях оценщик может применить метод укрупненной оценки физического износа.
Поскольку представляется маловероятным снос вновь возведенных улучшений, находящихся на земельном участке, анализ на наиболее эффективное использование земельного участка как свободного не производится.
Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе.
Цена продажи/аренды торгового помещения, если оно не предназначено для размещения мелкооптового рынка или сетевого гипермаркета, привлекающих покупателей со всего округа, определяется возможностью получения торговой выручки от покупателей, проживающих непосредственно в пределах эффективного радиуса обслуживания торгового предприятия.
Стоимость продажи/переуступки прав аренды составляет величину, примерно равную половине стоимости арендной платы по рыночным ставкам за весь срок аренды. На основании изложенного следует признать, что использование оцениваемых помещений в качестве административных будет обеспечивать наибольший доход.
Итоговая величина рыночной стоимости в большей степени зависит от рыночных условий – сложившихся цен на недвижимость и уровень арендных ставок. В то же время, в настоящее время продавцы недвижимости предъявляют повышенные претензии в рыночным ценам, завышая стоимость своего недвижимого имущества не считаясь со стоимостью строительства и уменьшением в данный период уровня арендных ставок.
Таким образом, окончательное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет, включая НДС: 24 920 000 (двадцать четыре миллиона девятьсот двадцать тысяч) рублей.
|
Дипломные работы 
