Договор недвижимости

В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный параграф об аренде зданий и сооружений. В.В. Витрянский полагает, «что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме» . Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть .
Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости.
Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.
Во-вторых, про регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.
Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».
Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.
Действующий ГК РФ содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).
Таким образом, федеральное законодательство четко формулирует требование о регистрации только тех договоров аренды зданий и сооружений, срок действия которых - не менее года. Договор аренды, заключенный сторонами на срок менее года, обязательной государственной регистрации не подлежит.
Согласно информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53  условия ст. 651 ГК РФ распространяются также и на аренду нежилого помещения, т. е. «объект, входящий в состав зданий и сооружений».
Следует отметить большое значение договора аренды зданий и сооружений. В связи с достаточно большой стоимостью этих объектов и ограниченной возможностью по размещению в населенных пунктах, их строительство или приобретение в собственность становятся нереальными для многих.
Применяя договор имущественного найма, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительные незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.
 Принимая во внимание специфику нежилых помещений, учитывая, что именно данные объекты наиболее часто становятся предметом договора аренды, следует дополнить главу 34 ГК РФ несколькими статьями, регулирующими аренду нежилых помещений, которые должны играть роль специальных норм.
Использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами разрешается (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ), если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Приведем пример из судебной практики : Товарищество собственников жилья «Светич» (далее - ТСЖ «Светич») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Архангельскому областному центру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - АОЦРП) и обществу с ограниченной ответственностью «Специализированная строительно-монтажная фирма «Арктикспецмонтаж» (далее - ООО СМФ «Арктикспецмонтаж») с учетом уточнения требований о признании недействительной записи от 23.03.2001 № 29-01/01-13/2001-317 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности за ООО СМФ «Арктикспецмонтаж» на помещение, расположенное на первом этаже дома № 13 по пр. Ломоносова в городе Архангельске, в части регистрации данного помещения как нежилого, а также об обязании ООО СМФ «Арктикспецмонтаж» восстановить фасад указанного дома и устранить самовольно построенный отдельный вход в квартиру № 16 того же дома.
Суд пришел к выводу, что поскольку преобразование квартиры в нежилое помещение с использованием его в качестве офиса произведено с нарушением требований закона, без согласия жильцов и в результате такого преобразования права и законные интересы собственников жилых квартир нарушены, суд удовлетворил требования ТСЖ о признании недействительной регистрации спорного помещения как нежилого.
Поскольку по договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, то к договору аренды нежилого помещения не должны применяться нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ. В виду отсутствия специального регулирования отношений, предметом которых являются нежилые помещения, некоторые положения § 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и иных сооружений (ч. 2 ст. 651 ГК РФ) должны применяться по аналогии закона, о чем свидетельствует Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».
Размещение в жилых помещениях офисов запрещено. Договор аренды (найма), на основании которого в жилом помещении размещается офис, в силу ст. 168 ГК РФ ничтожен, однако на практике такие договоры могут иметь правовые последствия.
Приведем пример из судебной практики :
ООО «КССК МО» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ИФНС России по г. Домодедово о признании недействительными решений налогового органа от 26.04.2006 № 41, от 05.05.2006 № 53в, а также требования № 53 об уплате налога по состоянию на 26.04.2006.
Решением суда признано, что тоо обстоятельство, что жилые помещения не переведены в нежилой фонд, не влияет на возможность отнесения в состав расходов по налогу на прибыль затрат по аренде помещения, используемого под производственный офис организации.
Суд указал, что возможность отнесения налогоплательщиком затрат на расходы, связанные с производством и реализацией и уменьшающие налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, Налоговым кодексом РФ не ставится в зависимость от режима арендуемого налогоплательщиком помещения (жилое или нежилое).
Исследуя проблемы отношений, возникающих из аренды нежилого помещения, следует отметить наличие другой проблемы, обусловленной тем, что арендатор вправе производить неотделимые улучшения только с письменного согласия арендодателя. Так, если в результате неотделимых улучшений помещение в значительной степени изменило свои характеристики, стороны обязаны заключить новый договор, отражающий изменения объекта.
Данное правило обусловлено тем, что в результате произведенных неотделимых улучшений нежилое помещение может измениться настолько, что приобретет характеристики иного объекта.
Таким образом, заключая первоначально договор на один объект, ликвидируя этот объект в процессе реконструкции, между сторонами возникает правоотношение по поводу нового объекта. Подобная ситуация противоречила бы ч. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которой в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Относительно арендной платы рассматриваемого вида договора следует отметить, что в правоприменительной практике часто встречаются определенные проблемы.
По своей экономической сущности аренду можно определить как продажу по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания. Это понятие четко выражает экономическую сущность найма, которая состоит в постепенной реализации потребительной стоимости товара. А это значит, что эквивалент, получаемый арендодателем от арендатора за пользование имуществом, имеет не менее важное значение, чем само предоставление владения и пользования имуществом.
Важной особенностью арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений является включение в нее платы за пользование соответствующим земельным участком. Если в договоре не оговорено иное, плата за земельный участок взиматься не должна.
На практике часто возникают споры, вызванные изменением арендной платы в период исполнения договора. Частью 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем, в ст. 614 ГК РФ отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Иными словами, не подзаконные акты, а именно закон должен изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Сказанное следует отнести к аренде государственного или муниципального имущества, когда государственные (муниципальные) органы по управлению имуществом издают акты об одностороннем пересмотре размера арендной платы. Такие акты противоречат ГК РФ и не должны применяться.
Кроме того, ч. 4 ст. 614 ГК РФ закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем, такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должны быть результатом виновного поведения арендатора. Логично предположить, что названным правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре нет ограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка ее пересмотра.
Такие ограничения являются вполне правомерными, так как в соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
При заключении договора аренды недвижимости необходимо определить, на каком праве находится помещение у потенциального арендодателя- запросить документ, который позволит принимать решение о передаче помещения в субаренду. Таким документом может быть свидетельство о регистрации права собственности, права оперативного управления или договора аренды, текст которого содержит указание на допустимость последующей сдачи помещения в субаренду с согласия первоначального арендодателя.
Приведем пример из судебной практики: Индивидуальный предприниматель Бредний Раиса Иннокентьевна обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к потребительскому обществу «Центральный рынок» о государственной регистрации договора аренды от 01.09.2005. Как усматривается из материалов дела, в качестве основания иска истец указал, что между ним (арендатором) и ответчиком (арендодателем) сроком на 10 лет был подписан договор аренды от 01.09.2005 нежилого помещения площадью 140,1 кв.м, расположенного на первом этаже здания Центрального рынка по ул. Балтахинова, 9, в г. Улан-Удэ.
В связи с уклонением ответчика-арендодателя от регистрации договора истец-арендатор обратился в арбитражный суд с настоящим иском о государственной регистрации договора аренды.
Однако суд установил, что предъявляемые технический паспорт и акт приемки объекта после реконструкции не являются доказательствами того, что ответчик-арендодатель по договору аренды является собственником .
Как подтверждают и другие примеры , если право собственности ответчика не было зарегистрировано в установленном порядке до вступления в законную силу Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», то иск о государственной регистрации договоров аренды в связи с отсутствием государственной регистрации права у арендодателя не подлежит удовлетворению.

Похожие рефераты:

• Договор недвижимости
В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный параграф об аренде зданий и сооружений. В.В. Витрянский полагает, «что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специа...
• Принципы оценки недвижимости
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.
1. Принципы, основанные на представления...
• Продажа недвижимости и предприятий

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или др...
• Продажа недвижимости и предприятий
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое нед...
• Государственная регистрация аренды недвижимости

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). «Нарушение указанного треб...