Чтобы успешно развивать сферу кредитования сферы недвижимости необходимо обеспечить надежность системы привлечения кредитных ресурсов АКБ Глобэкс в эту сферу.
Формирование инвестиционных ресурсов в АКБ Глобэкс происходит с целью выдачи кредитов платежеспособным эффективным заемщикам. При этом, работая в пределах имеющихся ресурсов, АКБ Глобэкс крайне заинтересован в привлечении к обслуживанию клиентов, обладающих свободными финансовыми ресурсами. В условиях рыночных отношений финансово устойчивые, платежеспособные клиенты (предприятия, предприниматели и другие занимающиеся строительством или обслуживанием недвижимости) к работе с АКБ Глобэкс традиционно приходят после установления с последними отношений ссудозаемщика и кредитора. Для банка эти отношения несут определенный риск, который может быть снижен при правильном определении платежеспособности клиента.
По оценкам предприятий строительного комплекса экономическая конъюнктура в 2004 году улучшилась. Благоприятные изменения в наибольшей степени были обусловлены положительной динамикой производства и спроса. Особенностью экономической стратегии предприятий строительства явился рост собственного и привлеченного капитала. Увеличились основные и оборотные активы.
Общим итогом движения денежных средств в результате совокупной деятельности предприятий строительства стал их приток, преимущественно за счет увеличения собственного капитала. Сокращение запасов денежных средств происходило по итогам производственной деятельности, а именно за счет увеличения краткосрочной дебиторской задолженности и запасов. Инвестиционная активность предприятий определялась в основном за счет внутренних источников, которые превышали долю внешних на 16,8%.
Финансовое положение предприятий находится в непосредственной зависимости от внешних факторов и тех процессов, которые происходят внутри них. Поэтому возникает острая необходимость проведения всестороннего анализа деятельности потенциального заемщика, его способности выполнять свои обязательства по своевременному и полному возврату кредита.
Главной проблемой, которая должна быть решена в результате анализа, является оценка способности предприятия генерировать денежные средства.
Важной составляющей организации кредитного дела АКБ Глобэкс является формирование достоверной информации о платежеспособности клиентов кредитной организации, обеспечения сбора полного пакета данных о клиентах-ссудозаемщиках. Изначально возникает необходимость систематизации всей информации о потенциальных заемщиках и создания так называемого информационного блока. Каждая папка (досье) о клиенте должна содержать информацию следующего характера:
1. Формуляр клиента.
2. Документарий досье.
2.1.Организационно-учредительные документы клиента.
2.2. Документы по бухгалтерской отчетности клиента.
2.3. Кредитный портфель клиента.
3. Показатели платежеспособности клиента.
4. Прочие сведения о клиенте.
Очень важным в АКБ Глобэкс является оценка показателей платежеспособности клиента. В качестве рекомендуемых коэффициентов для анализа платежеспособности клиента предлагаются следующие: 1. Коэффициент текущей ликвидности (или коэффициент покрытия); 2. Коэффициент быстрой ликвидности; 3. Коэффициент обеспеченности собственным капиталом; 4. Соотношение оборотного и внеоборотного капитала; 5. Уровень чистого оборотного капитала.
К данным показателям необходимо добавить оценку вероятности банкротства клиента или коэффициент Альтмана, который характеризует вероятность банкротства предприятия в ближайшей перспективе. В этом интегральном коэффициенте учитываются такие характеристики, как доход на вложенный капитал и оборачиваемость имущества, соотношение между оборотными и капитализированными активами, достаточность уставного капитала для покрытия текущих обязательств, доля собственных источников в формировании активов.
Информация о строительных фирмах и предприятиях также собирается из различных материалов, позволяющих с большей степенью вероятности определить их репутацию и деловые качества. АКБ Глобэкс представляется целесообразным включить в эту оценку следующие материалы:
1. Данные о деятельности клиента в разрезе законности из налоговых органов, внутренних дел и безопасности: общая характеристика законности деятельности клиента; информация о фактах нарушения законодательства; информация о характере судебных разбирательств с участием клиента в качестве истца или ответчика.
2. Сведения на руководство клиента (руководитель, главный бухгалтер и т.д.): опыт, квалификация; недвижимость; семейное положение; характеристики из органов внутренних дел и безопасности; независимые характеристики.
3. Сведения о других финансово-кредитных учреждениях, услугами которых пользуется клиент, в том числе сведения о кредитах, полученных клиентом в других кредитных учреждениях.
4. Среда клиента: партнеры (их надежность, добросовестность и т.п.); состояние рынка деятельности клиента.
Рассмотренные подходы к формированию систематизированного пакета данных (досье) на клиентов-ссудозаемщиков АКБ Глобэкс позволяют упорядочить сведения, вести регулярный контроль за финансовой устойчивостью предприятий, отслеживать их репутацию и деловые качества.
Одним из ключевых моментов при оценке финансовой устойчивости клиента является анализ динамики и структуры задолженности строительных предприятий. Осуществление такого углубленного анализа на основе данных внешней и внутренней бухгалтерской отчетности предприятий призвано способствовать повышению эффективности кредитной политики АКБ Глобэкс, снижению кредитных рисков.
В процессе анализа необходимо исследовать следующие направления:
1) состав дебиторской и кредиторской задолженностей;
2)динамику и структуру дебиторской и кредиторской задолженностей;
3) ликвидность дебиторской и кредиторской задолженностей;
4) движение денежных средств предприятия;
Предлагается применение еще одного подхода к совершенствованию анализа дебиторской и кредиторской задолженностей - рейтинговый метод. Ранжирование предприятий - клиентов кредитных организаций по классу их ликвидности и устойчивости финансового положения позволит принимать более правильные решения в отношении выбора клиентов для кредитования строительных работ.
Таблица 3.5. Показатели платежеспособности предприятия
Коэффициент Символ Формула
Удельный вес дебиторской задолженности в оборотных активах К1 Дебиторская задолженность / Оборотные активы
Соотношение дебиторской и кредиторской задолженностей К2 Дебиторская задолженность / Кредиторская задолженность
Коэффициент общей финансовой независимости КЗ Собственные источники / Пассив баланса
АКБ Глобэкс для ранжирования предприятий предлагаются следующие оптимальные значения коэффициентов:
Таблица 3.6. Схема рейтинговой оценки финансового состояния предприятия
Символ
Оптимальные значения коэффициентов
Рейтинг предприятия
сильный
1 балл удовлетворительный 2 балла посредственный 3 балла критический
4 балла неудовлетворительный 5 баллов
К1 0,5 0,35-0,50 0,31-0,35 0,50-0,60 0,26-0,30 0,60-0,70 0,20-0,25 0,70-0,80 менее 0,20 свыше 0,80
К2 1,00 0,80-1,20 0,71 - 0,80 0,61-0,70 0,50-0,60 менее 0,50
КЗ 0,60 свыше 0,60 0,51-0,60 0,41-0,50 0,31-0,40 менее 0,30
Рейтинг предприятия по каждому коэффициенту в баллах заносится в таблицу, где определяется итоговое значение рейтинга. Этот показатель дает обобщенную характеристику финансового состояния предприятия в зависимости от величин дебиторской и кредиторской задолженностей, соотношения между ними, а также величины собственных оборотных средств.
Выводы относительно рейтингов предприятий следующие:
- сильный рейтинг - финансовое положение устойчивое, проблемы с осуществлением платежей отсутствуют;
- удовлетворительный рейтинг - финансовое положение устойчивое, однако задолженность потребителей может вызвать задержку расчетов предприятия с кредиторами;
- посредственный рейтинг - происходит рост кредиторской задолженности, увеличение финансовой зависимости от контрагентов;
- критический рейтинг - нарастает зависимость от заемных средств и вероятность банкротства;
- неудовлетворительный рейтинг - собственных средств недостаточно для выполнения своих обязательств, вероятность банкротства очень высокая.
В целом, кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рисунке 3.5.
Рис. 3.5. Схема кредитования через ипотечный банк
Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Покупатель жилья – это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией).
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
