Специфика отдельных видов договора купли- продажи

3.3. 1 Купля – продажа земельных участков

В связи с тем, что земельные участки относятся к разряду недвижимости (ст.130 ГК), на сделки с ними либо на переход права собственности (иного вещного права) по ним распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст.131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость).
При продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).
В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.
В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п.2 ст.555 ГК РФ.
Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст.216 ГК).
Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст.166-168 ГК).
Ст. 553 ГК определяет характер прав на земельный участок собственника расположенной на ней недвижимости в ситуации, когда этот участок был продан без недвижимости. В этом случае условия пользования земельным участком также определяются договором купли-продажи либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Согласно ст.216 ГК сервитут является вещным правом, и его владелец защищается так же, как и собственник.
Аналогичным образом должны решаться вопросы при продаже земельного участка лицом, не являющимся собственником расположенной на ней недвижимости.
В обоих названных в статье случаях продавец земельного участка обязан сообщить покупателю о правах третьих лиц на проданное имущество (п.1 ст.460 ГК).
 
3.3.2 Купля – продажа квартир

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене.
Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Квартира должна быть жилой, т.е. предназначенной для проживания в нем гражданина, и зарегистрированной в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Впредь до создания в субъектах РФ специализированных учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрация помещений в качестве жилых должна производиться органами технической инвентаризации или жилищными органами муниципальных образований. На них же, начиная с 31 января 1998 г. - момента вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, возлагается обязанность по применению Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.
Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст.246 и 250 ГК, п.10 постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Бюллетень ВС РФ, 1993, N 11, с.10) участник обшей долевой собственности на жилое помещение, в т.ч. на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст.250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.
Квартира должна принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать его исключительно для проживания граждан (ст.289 ГК).
С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.
Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты.
Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи квартиры является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:
а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст.292 ГК);
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК;
в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах действия договора поднайма, но не более срока действия договора найма (ст.685 ГК).
Важно также иметь в виду, что продажа квартиры, в которой проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и попечительства (п.4 ст.292 ГК), а квартиры, находящейся в общей собственности, - с учетом правил гл.16 ГК и ст.35 Семейного кодекса.
Договор купли-продажи квартиры, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи квартиры считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК).
В том случае, когда сделка купли-продажи квартиры совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Начиная с 31 января 1998 г., момента вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, не требуется и обязательной нотариальной формы для сделок по продаже квартиры. На практике это означает, что стороны, подписав договор продажи квартиры как единый документ, вправе напрямую обратиться в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость (в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость либо до его создания - в БТИ или жилищный орган муниципального образования), с заявлением о государственной регистрации сделки.
Отказ от проведения регистрации договора по мотивам несоблюдения нотариальной формы договора может быть обжалован заинтересованной стороной в судебном порядке (ст.558 ГК, п.5 ст.2, ст.20 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Сказанное не означает, что стороны не могут придать нотариальную форму договору продажи квартиры добровольно, по взаимному согласию (п.2 ст.163 ГК).
3.3.3. Купля – продажа государственных предприятий - должников


Институт продажи предприятия по договору как имущественного комплекса является относительно новым по сравнению с ГК 1964г. Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской практике - в годы НЭПА. В последние годы, до введения в действие нового ГК РФ, продажа государственных и муниципальных предприятий по договору, использовалась как один из способов приватизации.
Согласно ст. 132 ГК РФ под предприятием как самостоятельным объектом понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, такие как:
- земельные участки;
- здания;
- сооружения;
- оборудование;
- инвентарь;
- долги, а так же:
- фирменное наименование;
- товарные знаки;
- знаки обслуживания.
По договору продажи государственных предприятий - должников продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс. Права на фирменное наименование, товарный знак, и другие средства индивидуализации продавца и товара, работ и услуг переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
Договор продажи государственных предприятий - должников заключается в письменном виде, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, т.е.1:
1. Счет инвентаризации;
2. Бухгалтерский баланс;
3. Заключение независимого аудита;
4. Перечень всех долгов (обязательств) с указанием размера и сроков их требований.
В отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи государственных предприятий - должников установлена не только государственная регистрация перехода прав и имущества, но и государственная регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации.
Состав и стоимость продаваемых государственных предприятий - должников определяется в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятий.
Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор - заключенным. Также договор не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Цена государственных предприятий - должников определяется сторонами свободно.
Поскольку договор продажи государственных предприятий - должников считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован. Право собственности государственных предприятий - должников переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.
Превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии1:
1. Государственную регистрацию договора;
2. Передача государственных предприятий - должников;
3. Государственная регистрация права собственности на него.
 

Похожие рефераты:

• Специфика отдельных видов договора купли- продажи
3.3. 1 Купля – продажа земельных участков

В связи с тем, что земельные участки относятся к разряду недвижимости (ст.130 ГК), на сделки с ними либо на переход права собственност...
• Содержание договора купли-продажи
Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, в соответстви...
• Содержание договора купли-продажи
Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, в соответстви...
• Существенные условия договора купли-продажи
Существенным условием любого договора купли-продажи является его предмет. Предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно ...
• Существенные условия договора купли-продажи
Существенным условием любого договора купли-продажи является его предмет. Предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно ...