Сегодня инвестиции в недвижимость – одно из наиболее надежных и выгодных направлений финансовых вложений. Несомненный интерес российских инвесторов к вложению денежных средств, именно в недвижимость, как наиболее стабильный доходный инструмент современного рынка, обусловлен рядом веских причин: Инвестиции в недвижимость более надежны по сравнению с банковскими депозитами и инвестициями на фондовом рынке. Рынок недвижимости медленнее реагирует на колебания курсов валют и экономические кризисы. Это действительно так, но не стоит, однако, забывать о 1998 годе, когда падение экономики России в целом вызвало также падение рынка недвижимости.
Инвестиции в недвижимость дают возможность получения высоких текущих доходов, которые обеспечивают инвестиционные проекты в области жилой и коммерческой недвижимости.
Недвижимость не может исчезнуть. Цены могут существенно понизиться, но даже в самом крайнем случае недвижимость все же останется.
Приблизительный портрет частного инвестора на рынке недвижимости выглядит следующим образом: мужчина/женщина от 25 до 50 лет, представитель так называемого среднего бизнеса, менеджер второго звена крупной компании. Именно эти люди предпочитают работать на рынке недвижимости.
В целях инвестирования недвижимость покупают топ-менеджеры ведущих российских предприятий разных отраслей (в основном сырьевых), крупные чиновники (настоящие и бывшие) и так называемые олигархи.
Большинство частных инвесторов начали заниматься этим бизнесом в 1996-1997 годах. Тогда обозначился стабильно высокий рост цен на недвижимость, особенно в сегменте элитного жилья, инвестиции в которое приносили до 100% годовых. То время характеризовалось большим спросом и ограниченным предложением. Собственно, поэтому цены и росли такими темпами. Схема инвестирования была проста и сводилась к тому, чтобы найти 350-500 тыс. долл. (на тот момент средняя цена за площадь 250 кв.м в престижном районе), купить на начальной стадии и продать по окончании строительства.
Единственная сложность заключалась в том, что тогда шла массовая реконструкция ветхого жилищного фонда, в том числе реконструкция памятников архитектуры. Нарушение какого-либо из элементов памятника зачастую полностью тормозило строительство. Ну и, кроме того, имели место мошеннические схемы, когда собирали деньги, после чего компания-псевдодевелопер сразу же исчезала.
После 1998 года начался рост цен хотя, конечно, был куда более плавным, чем падение. Уже к концу 1999 года цены увеличивались очень быстро, причем во всех секторах. Изменился и инвестор: он стал более активным, он рискует — и пока выигрывает. Современный инвестор заинтересован в услугах профессиональных агентов, которые смогут помочь ему не только в приобретении объекта, но и в определении продажной рыночной стоимости, грамотной рекламе, поиске арендаторов/покупателей, эффективной эксплуатации здания и т.д.
Движение по инвестированию средств в недвижимость стало почти массовым. Основной особенностью вложения средств в новостройки - краткосрочный характер таких инвестиций. В условиях тогдашней российской нестабильности инвесторам было сложно прогнозировать экономическую ситуацию более чем на полтора-два года.
Частные инвесторы начали присматриваться и к рынку коммерческой недвижимости. Но на данном этапе речь шла только о так называемом street retail — приобретении торговых помещений на первых этажах жилых домов в центре и на окраинах города с целью последующей сдачи их в аренду, а также о приобретении помещений в офисных центрах, которые частные инвесторы также сдают в аренду. Эти инвестиции крайне велики, суммы исчисляются миллионами долларов, и частных инвесторов, постоянно работающих в этом сегменте, не много.
На рынке недвижимости Санкт-Петербурга можно выделить следующие виды бизнеса, которыми занимаются частные инвесторы:
перепродажа недвижимости (сектор жилой недвижимости);
приобретение объектов недвижимости с последующей сдачей их в аренду (сектор жилой недвижимости, сектор коммерческой недвижимости).
Приобретение объектов коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду.
Проекты в области торговой и офисной недвижимости финансировали многие банки и компании сырьевого сектора, такие как «Галерея Аэропорт», «Альфа Арбат Центр», «Новинский, 31» и многие другие. В основном банки выдают кредиты девелоперским организациям на проекты, связанные со строительством коммерческой недвижимости, и зарабатывают на этом 15-25% годовых. Некоторые банки являются самостоятельными участниками рынка коммерческой недвижимости, а доходы, которые приносит им участие в проектах, в некоторых случаях превышают 30% в зависимости от формы участия. В то же время ставки по вкладам в валюте составляют сейчас в среднем 8-9% годовых.
Некоторые частные инвесторы обладают значительными средствами, подчас превышающими десятки миллионов долларов. Эта категория инвесторов вкладывает денежные средства, как в жилую, так и в коммерческую недвижимость, формируя диверсифицированные инвестиционные портфели. Конечно, на некоторые проекты в области коммерческой недвижимости необходимы суммы большие, чем десятки миллионов (крупные торговые центры, офисные здания, складские комплексы). Поэтому частные инвесторы оперируют менее масштабными проектами. В основном это street retail — отдельно стоящие объекты торговой недвижимости (встроенно-пристроенные помещения на первых этажах в центре и на окраинах города), приобретаемые с целью последующей сдачи в аренду, небольшие офисные помещения (блоки) в строящихся или уже построенных административных зданиях, площадью от 100 до 1000 кв.м, а также особняки (отдельно стоящие здания).
Перейдем к конкретному примеру инвестиций в объект торговой недвижимости. Итак, объект недвижимости приобретает физическое лицо (или группа физических лиц). Предположим, это помещение площадью 210 кв. м на первой линии Ленинского проспекта. Оно может стоить порядка 1 050 000 долл. (инвестор купил помещение без комиссии агентству).
Возьмем для примера удачный случай: помещение удалось сдать в аренду по ставке 1100 долл./кв.м/год. В этом случае валовой доход от сдачи объекта в аренду составит 231 тыс. долл., или 22% от его стоимости. Сразу замечу, что в приобретенном помещении, как правило, необходимо сделать ремонт. Арендатор делает ремонт и производит перепланировку за свой счет. Однако ремонт внешних стен и помещений общего пользования производится за счет арендодателя. Нередко, если хозяин помещения не хочет вкладывать в свою недвижимость дополнительные средства, арендатор делает такой ремонт сам, но требует компенсировать затраты за счет арендной платы.
Расходы на управление помещением, если они ложатся, предположим, на арендодателя (хотя часто их может брать на себя и арендатор), могут равняться 2-5% годовой прибыли от объекта. В данном примере определим расходы на управление помещением в размере 3%, или 6930 долл. Таким образом, доход до налогообложения составит 224 070 долл.
Налог на имущество физических лиц установлен в размере 2% (21 тыс. долл.) от балансовой стоимости помещения. В большинстве случаев балансовая стоимость намного меньше рыночной, следовательно, ниже и налогооблагаемая база (она составит не 21 т.с. долл., а как минимум 10 тыс. долл.). Для примера все же возьмем больший вариант. Итого 203 070 долл., или 19,34%. Нужно заметить, однако, что в следующем году размер налога на имущество уменьшится, что связано с амортизацией.
Налог на доходы физических лиц составляет 13% (26 399 долл.). Итого: чистая прибыль инвестора — собственника (собственников) объекта (доли) равняется 176 671 долл., или 16,8% от стоимости. Срок окупаемости составляет 5,9 лет.
Однако реальная ситуация такова, что на Ленинском проспекте (Кутузовском проспекте, Пятницкой улице, Садовом кольце и т.д.) сейчас нет объектов, которые продаются на открытом рынке. Очень активно продаются помещения, расположенные на улицах, прилегающих к торговым коридорам. Например, рядом с Кутузовским проспектом расположена Большая Дорогомиловская улица. Помещения здесь выставляются по ценам, не уступающим Кутузовскому проспекту, но ставки аренды несколько ниже, следовательно, и срок окупаемости другой.
Приобретение объектов коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду с использованием механизмов коммерческой ипотеки, или технология «купил — сдал — заложил».
Эта инвестиционная стратегия позаимствована отечественными инвесторами из зарубежного опыта.
Согласно данной стратегии, инвестор приобретает на собственные средства объект доходной недвижимости (долю в нем). Пользуясь своими отношениями с банком, закладывает объект (долю), т.е. берет кредит, например на 6,5 лет под 12% с равновеликими ежеквартальными выплатами. Чистая прибыль инвестора — собственника объекта (доли) равняется, предположим, 15% от цены объекта. То есть доход, который обеспечивает аренда, превышает размер выплат по кредиту. На данном объекте инвестор зарабатывает в общей сложности 3%, кроме того, он получает некоторую сумму денежных средств (в основном меньше рыночной стоимости залога), которую снова инвестирует в объект доходной недвижимости (долю в нем). Эта процедура может повторяться бесконечно.
Описанный процесс называется коммерческой ипотекой, и задачи ее ясны: кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог.
Сложности, для преодоления которых нужны хорошие отношения с банком:
Не каждый банк согласится кредитовать на названных выше условиях, так как средняя ставка по кредитам под залог недвижимости составляет 15%. Главная проблема при развитии рынка классической коммерческой ипотеки в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны из-за хорошо известной нехватки у банков «длинных» финансовых ресурсов. Условия кредита нужно структурировать таким образом, чтобы получение арендного дохода по времени совпадало с выплатами по кредиту.
Технология «купил — сдал — заложил» — весьма рискованное предприятие. Инвестору необходимо постоянно обслуживать кредиты. Если собственнику недвижимости по какой-либо причине перестал платить хотя бы один арендатор, крах всей цепочки неминуем.
Несмотря на положительную статистику, существуют и проблемы.
Приведу два примера.
Пример 1. Инвестор самостоятельно купил нежилое помещение на первом этаже здания, расположенного в центре города, и сдал его в аренду под ресторан. В счет арендной платы арендаторы сделали там достаточно дорогой ремонт. Но одновременно с окончанием ремонта все здание было поставлено на реконструкцию. Таким образом, в связи с начавшимися работами арендатор утратил возможность продолжать в этом помещении свой бизнес. А инвестору вместо ожидаемого дохода пришлось выплатить арендатору компенсацию за ремонт (согласно условиям договора аренды), и он не получал доходов целый год, в течение которого велась реконструкция здания.
Пример 2. Четверо инвесторов приобрели объект коммерческой недвижимости в районе Отрадное. Риелтор, выступавший на переговорах с продавцом в качестве представителя инвесторов, пообещал, что сдаст объект в аренду достаточно быстро и по ставкам, превышающим рыночные. В итоге объект оказался невостребован арендаторами. В течение семи месяцев он не приносил инвесторам никакого дохода, более того, на его продажу ушло около трех месяцев.
Подобные случаи могут быть результатом неправильного выбора партнеров по размещению инвестиций, допущения юридических ошибок, неправильного оформления документов и т.д. И если инвестор хочет действовать самостоятельно, не связываясь с посредниками, то он должен готовиться к худшему: потере времени, доходов и инвестиций, обману и т.д.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
