В целом ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает неоправданно жесткие условия для продажи и выдела земельных долей. Так, ст. 13 указанного Закона устанавливает право участника долевой собственности требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. При извещении он указывает на предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка и размер компенсации остальным участникам долевой собственности в случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади.
В случае отказа всех сособственников от купли земельной доли ее собственник обязан предложить выкупить ее высшему исполнительному органу государственной власти. И только в случае, если субъект Российской Федерации откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, собственник земельной доли вправе предложить купить ее третьим лицам, не изменяя при этом размера выкупной цены.
В условиях дороговизны земель пригородных хозяйств многие собственники земельных долей активно пытаются их продать третьим лицам. Мы считаем, что, руководствуясь государственными интересами, в целях сохранения целостности существующего землепользования и предупреждения разбазаривания национального земельного богатства высшие исполнительные органы государственной власти субъекта Федерации должны принять меры по выкупу земельных долей в случаях, если другие сособственники откажутся их купить, а после выкупа в областную земельную собственность распорядиться такими землями по-хозяйски, обеспечив сохранение их целевого использования. Анализ данной правовой нормы, закрепленной в ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также накопленной судебной практики по использованию преимущественного права покупки у субъекта РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения приводится в ряде научных работ .
Важно также отметить, что правовое обеспечение частоты рыночных операций с сельскохозяйственными землями, сопровождающихся сменой хозяйствующих субъектов препятствуют долгосрочной устойчивости, непрерывности и преемственности организации и ведения сельскохозяйственного производственного процесса.
В странах с развитой рыночной экономикой свободный обмен земельной собственностью - давно уже пройденный этап. В целях предотвращения спекуляции земельными участками в большинстве высокоразвитых стран предусмотрено, например, что любые купленные земли могут быть проданы только по истечении определенного законом срока. В Японии он составляет три года. В Нидерландах органы земельного контроля ратифицируют каждую сделку, связанную с переходом права собственности на землю. В ФРГ все земли более 1 га подлежат продаже только с разрешения местных властей. Для этого разработана специальная разрешительная процедура, предполагающая обоснование потенциальным покупателем необходимости покупки земли, а также предоставление свидетельства о его профессиональной подготовке. В ряде стран - во Франции, Дании - купля-продажа сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственных целей запрещена (прежде всего в районах особо плодородной земли) либо существенно ограничена .
Существенно, что современное российское законодательство прописывает механизм принудительного изъятия земли у тех, кто нарушает требования к использованию сельхозземель, что приводит к деградации, порче, уничтожению плодородного слоя.
Ограничения по размерам площади сельскохозяйственных угодий, которые могут выкупаться в собственность в одни руки, устанавливает субъект Федерации, причем он не может быть ниже 10% от площади сельхозугодий в пределах одного административно-территориального образования. Так, Законодательное Собрание Нижегородской области в своем Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения Нижегородской области» установило верхнюю планку на приобретение гражданином в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения не более 10% от площади сельскохозяйственных угодий административного района.
Согласно ч. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Такое положение является новым в земельном законодательстве и, на наш взгляд, полезно в плане усиления государственного регулирования по гарантированному выбору эффективного и стабильного собственника сельскохозяйственных земель. Этот принцип устойчивого землепользователя позволит превентивно отсечь проникновение на рынок полевых земель случайных псевдотоваропроизводителей.
Впервые в России созданы условия для перераспределения земли в пользу эффективного собственника. Закон наконец-то определил юридически грамотно и корректно, что такое земельная доля и как ею можно пользоваться. Он предоставил существенные полномочия регионам. И, наконец, Закон написан рамочно, что делает его гибким и позволяет своевременно реагировать на те или иные изменения, которые будут иметь место на практике его применения.
Подводя итоги вышеизложенному, хотелось бы сделать следующие выводы.
Во-первых, развитие земельного рынка потребовало принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который регулирует особый механизм по отчуждению земельных долей в праве общей собственности. Поскольку земельные участки имеют естественное происхождение и обладают плодородными свойствами, то необходимы определенные ограничения при совершении сделок с ними, и Закон их установил.
Сравнительный анализ законодательства стран с развитой экономикой показал, что ограничения при распоряжении земельными угодьями сводятся к установлению особой процедуры совершения сделок и запретам распоряжения ими в течение определенного срока с момента возникновения права собственности. Но, ограничивая право распоряжения сельскохозяйственными угодьями, необходимо обеспечить оптимальное сочетание свободы поведения собственника с объективными потребностями общества в рациональном использовании и охране земель. Это достигается в том числе и путем установления особой процедуры изменения целевого назначения земель. Земельный кодекс РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержат очень важное требование о сохранении целевого использования земельных участков. С принятием Федерального закона данная процедура приняла обязательный и единообразный порядок проведения на территории всей страны с учетом специфики региональных особенностей.
При реорганизации колхозов и совхозов земли передавались в общую собственность участников сельскохозяйственных организаций, тогда как фактически они (земли) используются сельскохозяйственными предприятиями. Представляется, общая собственность на землю не является безусловным прогрессивным явлением, так как не способствует организации рационального использования земель и выполнению мероприятий по их охране. Фактически обязанности по рациональной организации территории, проведению землеустройства, освоению систем земледелия, выполнению мероприятий по охране земель осуществляют коммерческие сельскохозяйственные организации.
С точки зрения правовой устойчивости и рациональности использования сельскохозяйственных угодий и создания соответствующего механизма немаловажное значение имеет организационно-правовая форма сельскохозяйственных предприятий. Считаем, что наиболее удобной правовой формой для сельскохозяйственного производства является кооперация. Открытые акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью неадекватны условиям сельскохозяйственного производства, и наиболее приемлема и перспективна кооперативная форма предпринимательства. Этого мнения придерживаются многие ученые-юристы.
В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплены диспозитивные нормы, позволяющие субъектам земельных отношений выбрать определенную модель поведения. Тем самым надлежащим образом урегулированы отношения между собственниками земельных долей и сельскохозяйственными предприятиями, фактически использующими их.
Во-вторых, проанализировав федеральное и региональное земельно-аграрное законодательство, можно сделать выводы о том, что на уровне Федерации в настоящее время урегулированы вопросы, связанные с правами на землю. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует принципиально важные вопросы по сделкам с земельными долями. Субъекты Федерации вправе регулировать лишь те отношения, которые не урегулированы федеральным земельным законодательством либо на необходимость урегулирования которых в законодательстве субъектов Федерации прямо указано в федеральных законах, например об установлении размера земель сельскохозяйственного назначения, разрешаемого к выкупу одним гражданином или его близкими родственниками.
В земельном законодательстве субъектов Федерации должна быть прежде всего отражена специфика региона, обусловленная природно-климатическими условиями и традициями. Именно в целях учета особенностей региона земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
Проведенный анализ земельного законодательства также позволяет прийти к выводу о том, что главными целями реформ было изменение организационно-правовых форм сельскохозяйственных предприятий, введение частной собственности на землю и организация земельного рынка. При этом вопросы пользования землей как основой сельскохозяйственного производства были оставлены за бортом реформы, которая исходила из того, что рынок сельскохозяйственных земель заставит сельскохозяйственных товаропроизводителей рационально использовать землю для развития производства.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
