Основополагающим процессом формирования кондоминиумов в России явилась приватизация жилых помещений в начале 1990-х гг. Вследствие приватизации основной особенностью кондоминиумов в России явился разный социальный состав собственников и их материальный уровень. Это не позволяет принимать эффективные управленческие решения по поводу своей общей собственности. Отсутствие работоспособного механизма принятия эффективных управленческих решений разрозненными собственниками в многоквартирных домах в итоге приводит к отсутствию контроля над расходами по обслуживанию жилья, ухудшению технического состояния многоквартирных домов и комфорта проживания в них.
Общей чертой возникновения правоотношений управления многоквартирным домом является то, что собственники принимают решение о выборе способа управления. Для возникновения правоотношений требуется сложный юридический состав, выбор способа управления является первым юридическим фактом в нем. Исключение составляет проведение органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации, не требующее принятия собственниками решения на общем собрании.
Выявлено, что закон не предусматривает оснований возникновения правоотношений по управлению в тех случаях, когда в построенном многоквартирном доме еще не зарегистрированы права собственности на помещения. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик считается выполнившим свои обязательства, но до регистрации прав участников долевого строительства и инвесторов на помещения в многоквартирном доме проходит определенное время. Единственная в настоящее время возможность организовать управление домом на этот период, предусмотренная федеральным законодательством, – это создать ТСЖ в строящемся доме в соответствии со ст. 139 ЖК РФ. Однако участники долевого строительства могут не воспользоваться данным правом.
На уровне субъектов Российской Федерации предприняты попытки восполнить имеющийся пробел. Так, в г. Москве принято постановление Правительства Москвы от 17.01.2006 № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве». Однако утвержденные им правила противоречат ЖК РФ либо приняты с нарушением компетенции, предоставленной субъектам Российской Федерации Конституцией РФ и законодательством.
Логичен вывод о том, что необходимо на уровне федерального законодательства установление порядка организации управления многоквартирным домом в тех случаях, когда данные вопросы не решены или не могут быть решены собственниками помещений, в том числе в отношении вновь построенных домов. Для этого предлагается следующий основополагающий принцип организации управления вновь построенными многоквартирными домами: если лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, не создали ТСЖ, как это предусмотрено ст. 139 ЖК РФ, то орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации, которая приступает к управлению многоквартирным домом с момента ввода дома в эксплуатацию.
Субъектами правоотношений по управлению многоквартирными домами в зависимости от способа управления являются собственники помещений в данном доме, ТСЖ, ЖК.
Не участвуют в правоотношениях по управлению многоквартирным домом организации, выполняющие работы в отношении общего имущества многоквартирного дома, оказывающие услуги, в том числе коммунальные. Данные организации осуществляют свою деятельность на основании договоров, заключаемых с собственниками помещений, ТСЖ, ЖК, управляющими организациями. Отношения в рамках данных договоров являются обязательственными отношениями подряда, возмездного оказания услуг, оказания коммунальных услуг и т.п.
Следует отметить неточность формулировки ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которой одной из сторон договора управления многоквартирным домом являются органы управления ТСЖ или органы управления ЖК, поскольку стороной договора может быть само юридическое лицо, а не его органы.
Единственно возможным случаем заключения ТСЖ или ЖК договора управления многоквартирным домом является принятие общим собранием собственников решения о смене способа управления многоквартирным домом на управление управляющей организацией с поручением ТСЖ, ЖК заключить договор управления.
При рассмотрении объекта управления многоквартирным домом следует указать на отсутствие в действующем законодательстве точного определения объекта управления. Чаще всего ЖК РФ используется понятие «управление многоквартирным домом». Нет оснований распространять нормы об управлении многоквартирным домом на имущество индивидуального пользования (квартиры). Предлагается привести к единообразию нормы ЖК РФ, в которых содержится указание на объект управления многоквартирным домом.
На основе высказанных в научной литературе мнений и анализа законодательства можно сделать вывод о том, что управление осуществляется только в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с этим определяется перечень объектов, которыми управляют субъекты управления многоквартирным домом и которые содержатся за счет всех домовладельцев – сособственников.
Весьма серьезной проблемой является отсутствие гарантий прав членов ТСЖ на участие в управлении товариществом, получение информации о его деятельности, осуществление контроля. Большинство авторов отмечают наличие указанных проблем и значительного количества судебных споров, которые возникают в связи с этим.
«Отношения между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, могут основываться на заключаемом ими договоре о содержании общего имущества. Рассматривается вопрос содержания данного договора, его предмета, обязательности его заключения для товарищества и для собственников помещений» .
Заключение указанного договора обязательно только товариществом собственников жилья, но не собственниками.
Согласно действующему федеральному законодательству управляющим организациям отведена посредническая роль при предоставлении и оплате жилищных и коммунальных услуг. Так, управляющие организации обязаны приобретать коммунальные ресурсы на границе балансовой принадлежности инженерных сетей многоквартирного дома и в виде коммунальных услуг перепродавать их собственникам. В соответствии с данным механизмом все риски неоплаты собственниками жилищных и коммунальных услуг лежат исключительно на управляющих организациях. Потери коммунальных ресурсов в местах общего пользования сверх утвержденных нормативами также являются убытками управляющих организаций и должны быть ими покрыты. На управляющие организации, с одной стороны, возложены функции организаций, предоставляющих услуги, с другой стороны, ими нивелируется ответственность собственников за состояние общего имущества. Таким образом, управляющие организации оказываются заложниками самих собственников и добросовестности их отношений к своему общему имуществу. В таких условиях развитие управляющих организаций крайне ограничено. На практике посредническое участие управляющих организаций в расчетах за жилищные и коммунальные услуги не стимулирует развитие товариществ собственников жилья и препятствует развитию рынка частных управляющих организаций в жилищной сфере. На практике это подтверждается низкой активностью частных управляющих организаций на рынке услуг по управлению жильем. Зарубежная практика также свидетельствует, что роль управляющих организаций должна ограничиваться только функциями управления, а не посреднической деятельностью. Кроме того, направление финансовых потоков собственников за оказанные им жилищные и коммунальные услуги через счета управляющих организаций в российской практике породило проблему появления недобросовестных управляющих организаций, использующих денежные средства собственников не по назначению.
Типы кондоминиумов жилищной сферы, а именно: коммунальные квартиры, лестничные клетки с находящимися на них помещениями, подъезды с находящимися в них помещениями, многоквартирные дома, группы многоквартирных домов. Из представленных типов только два последних имеют возможность для регистрации в виде организационно-правовых форм, а именно товарищества собственников жилья или жилищных кооперативов. Основополагающим типом кондоминиумов в жилищной сфере следует признать многоквартирный дом.
В российской практике формирования кондоминиумов собственники помещений в многоквартирных домах разделяются на 3 типа, отличающихся друг от друга целями владения и управления своим недвижимым имуществом, а именно:
– собственники, использующие свое имущество для собственного проживания;
– собственники, использующие свое имущество для извлечения прибыли путем сдачи его в найм;
– собственники, использующие свое имущество для извлечения прибыли путем его дальнейшей перепродажи в связи со спекулятивным увеличением цен на недвижимость.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ.
Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ в договоре управления. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья.
Создание ТСЖ позволяет собственникам многоквартирного дома:
• полностью контролировать и осуществлять непосредственное управление таким домом;
• тщательно исследовать рынок материалов и услуг, стараясь найти достаточно дешевого подрядчика обеспечивающего хорошее качество работ;
• оперативно собираться на Общие собрания, и решать вопросы по обеспечению благоприятного и безопасного проживания граждан и т.д.
ТСЖ есть целый ряд преимуществ перед обыкновенными домами. Самое главное — это то, что собственники сами решают, кто будет управлять, какая организация будет его обслуживать. Члены ТСЖ сами контролируют соблюдение правил пользования помещением, имеют право улучшать экологические условия, обеспечивать безопасность квартир, подъездов, двора и т. д. Важно и то, что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, а значит, деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту дома имеет целью не извлечение прибыли, а улучшение качества такого обслуживания.
Только после создания ТСЖ именно собственники жилья, могут самостоятельно решать вопросы содержания домовладения, полностью контролировать и определять порядок его содержания, устанавливать ставки технического обслуживания и т.п.
Изучение исторических аспектов развития правового регулирования управления многоквартирными домами в России указывает на то, что наиболее эффективным управление жилищным фондом было на этапах, когда полномочия по решению основных вопросов передавались собственникам жилых помещений или проживающим в них гражданам. В Положении об управлении домами, утвержденном Советом народных комиссаров РСФСР 08.08.1921, содержалось указание на такой признак управления многоквартирными домами, как хозяйственный характер данной деятельности.
В ЖК РФ и в ряде научных работ указывается на целенаправленный характер управления многоквартирными домами, а также перечислены способы управления. Статья 161 ЖК РФ закрепляет четыре цели, на достижение которых должна быть направлена деятельность управляющего.
В подзаконных нормативных правовых актах зачастую предусматриваются основные направления деятельности по управлению многоквартирным домом. Пункт 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, рассматривает управление жилищным фондом как часть технической эксплуатации жилищного фонда, которая помимо собственно управления включает в себя также техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий и санитарное содержание. Управление жилищным фондом согласно указанному постановлению Госстроя России включает в себя организацию эксплуатации, взаимоотношение со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами.
В экономической литературе также выделяется круг лиц, с которыми осуществляется взаимодействие, – это собственники и пользователи объекта управления, а также подрядные организации.
Анализ основных целей доверительного управления имуществом, выделяемых В.В. Витрянским, показал, что ряд направлений доверительного управления совпадают с целями управления многоквартирным домом (обеспечение сохранности имущества, реализации отдельных правомочий собственника, исполнения обязательств собственника перед третьими лицами – подрядными организациями и др.).
Управление многоквартирным домом схоже с доверительным управлением и в том, что управляющему передаются определенные правомочия собственника. Так, для достижения всех целей управления многоквартирным домом управляющий имеет доступ к общему имуществу многоквартирного дома (чердакам, подвалам, подъездам, оборудованию), может распоряжаться общим имуществом путем передачи его во временное пользование, если решение о возможности такой передачи принято собственниками помещений в многоквартирном доме.
В юридической литературе представлены достаточно разнообразные точки зрения по вопросу правовой квалификации управления многоквартирными домами. По мнению ряда авторов, управление домом является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме. Другие авторы полагают, что управление многоквартирным домом является правом. Третьи отмечают, что управление – это одновременно право и обязанность, исполнение обязанностей посредством реализации прав.
В законе по данному вопросу нет прямых положений. В ст. 161 ЖК РФ указано, что обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме является выбор одного из способов управления многоквартирным домом. Очевидно, что выбор способа управления многоквартирным домом предшествует деятельности по управлению и составной частью самого процесса управления не является. Таким образом, указание на обязанность собственников выбрать способ управления многоквартирным домом само по себе не означает, что управление многоквартирным домом является обязанностью.
Однако рассмотрение каждого отдельного способа управления показало, что при любом способе управления многоквартирным домом данная деятельность является обязанностью управляющего лица (собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК) перед собственниками помещений в многоквартирном доме. Даная обязанность предусмотрена законом и возникает на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведение конкурса по отбору управляющей организации, создание некоммерческих организаций, заключение договоров.
До 1 января 2007 года собственники вправе провести собрание и самостоятельно выбрать способ управления домом. Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. В результате этого, собственники помещений в многоквартирном доме в этом случае обязаны заключить договор управления домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Только не позднее чем через год после заключения указанного договора управления многоквартирным домом орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, только если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Можно смело предположить, что в результате мы получим множество «несостоявшихся» конкурсов и управляющими компаниями станут компании «спущенные на безальтернативной основе» органами местного самоуправления. Думается, что навязывание управляющей компании «сверху» - наихудшее развитие событий для собственников.
Наиболее эффективным способом управления многоквартирными домами является способ посредством управляющей организации, функциями которой являются: подготовка плана развития многоквартирных домов, включая анализ технического состояния многоквартирного дома и ресурсной базы для решения поставленных задач; выступление в качестве заказчика услуг от имени собственников; осуществление контроля над качественным предоставлением услуг и обслуживанием домов; разработка и реализация механизма мотивации собственников по ресурсосбережению в местах общего пользования и сохранности общего имущества; способствование самоорганизации граждан и развитию коллективистских отношений между собственниками; информирование собственников по вопросам текущей деятельности.
Похожие рефераты:
- Управление объектом кондоминиума
Основополагающим процессом формирования кондоминиумов в России явилась приватизация жилых помещений в начале 1990-х гг. Вследствие приватизации основной особенностью кондоминиумов в России ...- Понятие кондоминиума
Историю объединений можно проследить со времен Римской империи. Эта форма домовладения была общепринятой и довольно распространенной в Восточной Европе. За последние двадцать лет объединени...- Объект кондоминиума и его состав
Следует обратить внимание, что в данном контексте понятие «многоквартирный дом» не обязательно означает одно строение, и даже не обязательно группу строений под одним почтовым а...- Государственная регистрация объектов кондоминиума
Статья 48 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» устанавливает, что товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщи...- Управление конфликтами
Анализ литературы по проблемам конфликтологии позволяет выделить следующие, во многом взаимосвязанные признаки социальных конфликтов.
1. Существование по меньшей мере двух сторон, имеющих ко...
|
Дипломные работы 
