Общежития относятся к специализированному жилищному фонду и предназначены для временного проживания рабочих, служащих, студентов в период работы или учебы, которые не имеют жилья в данном населенном пункте.
По своей правовой природе общежитие - это правовой режим использования жилищного фонда. И для того чтобы жилые помещения могли использоваться в качестве общежитий, необходимо включить жилой дом в число общежития. Общежития, как и остальной специализированный жилищный фонд, создаются:
- Правительством Российской Федерации - в домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности Российской Федерации;
- органами государственной власти субъектов Российской Федерации - в домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;
- органами местного самоуправления - в домах муниципального жилищного фонда (ст. 92 ЖК РФ).
«Законодательством введены ограничения при использовании жилых помещений в качестве общежитий. Жилые помещения в общежитии не подлежат передаче в аренду или коммерческий наем и приватизации. Эти ограничения установлены для органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также юридических лиц, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится общежитие» . Ограничения по использованию специализированных жилых помещений установлены также и для нанимателей. Наниматель жилого помещения в общежитии не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем (ст. 100 ЖК РФ).
Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные дома, а также части домов. Думается, что использование жилых помещений в качестве общежитий не следовало бы допускать в многоквартирных домах, пользование которыми осуществляется по договорам найма жилого помещения или жилые помещения находятся в собственности граждан.
В общежитии могут выделяться помещения для размещения предприятий торговли, общественного питания, поликлиник, здравпунктов, санаториев, профилакториев и предприятий бытового обслуживания. Использование жилой площади в указанных целях допускается только после перевода соответствующего помещения в нежилое. Перевод жилых помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом Жилищным кодексом Российской Федерации.
«В ЖК РФ некорректно сказано, что жилое помещение в специализированном жилищном фонде предоставляется по решению собственника. Специализированный жилищный фонд может быть создан в государственном или муниципальном жилищном фонде. Публичные образования хотя и являются субъектами гражданских правоотношений, но самостоятельно не принимают решения. От их имени эти действия совершают органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 125 ГК РФ) ». В то же время общежития находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных унитарных предприятий, государственных или муниципальных учреждений, поскольку они предназначены для проживания работников. Публичные образования не являются работодателями. Соответственно решение о предоставлении специализированного жилого помещения принимается организацией, в чьем ведении находится специализированный жилищный фонд. Это может быть администрация государственного или муниципального унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения. Эти организации являются наймодателями и одновременно работодателями граждан, вселяемых в общежитие, предприятие, учреждение заключают договор найма жилого помещения в общежитии. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений или учебы.
Жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Семьям должно предоставляться изолированное жилое помещение.
Вселяемые в общежитие граждане должны состоять в трудовых отношениях с предприятием, в хозяйственном ведении которого находится общежитие, или учреждением (или обучаться в учебном заведении), в оперативном управлении которого находится общежитие. Вселение иных граждан в общежитие не допускается.
На основании принятого решения с гражданами, вселяемыми в общежитие, предприятие, учреждение заключают договор найма жилого помещения в общежитии. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений или учебы.
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается в письменной форме. Предметом данного договора по общему правилу является изолированное жилое помещение. Однако в общежитиях допускается вселение в одну комнату лиц, не имеющих родственных отношений (бытовой термин "койко-место").
В договоре найма также устанавливаются права и обязанности сторон договора. Если вместе с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи, то они должны быть указаны в договоре. К членам семьи нанимателя жилого помещения в общежитии относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
Члены семьи нанимателя жилого помещения в общежитии имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.
В случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования занимаемым жилым помещением в общежитии, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
По общему правилу договор найма жилого помещения в общежитии может быть расторгнут соглашением сторон. Об этом речь идет в ч. 1 ст. 101 ЖК РФ. Однако такая ситуация возможна только в случаях, когда это решит наниматель. Это вытекает из того, что наниматель может в любое время расторгнуть договор найма и заявить об этом наймодателю. Наймодатель же не может в любое время расторгнуть договор, он может только обратиться с этим предложением к нанимателю, а тот уже принимает решение о расторжении договора найма или об отказе расторжения этого договора.
Таким образом, наниматель жилого помещения в общежитии вправе расторгнуть договор найма в любое время. Наймодатель не может по собственной инициативе расторгнуть договор, а только в судебном порядке.
В случае выезда нанимателя жилого помещения в общежитии и членов его семьи в другое место жительства договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Но думается, что наниматель должен предупредить наймодателя о своем выезде. Бывают случаи, когда наниматель может выехать временно, по каким-либо уважительным обстоятельствам. При этом право пользования специализированным жилым помещением может и не прекратиться. Будет более правильным известить об этом наймодателя, чтобы впоследствии избежать спора о праве пользования этим помещением.
Наймодатель вправе требовать в судебном порядке расторжения договора найма специализированного жилого помещения в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
Договор найма жилого помещения в общежитии может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние.
Лица, вселенные в общежитие, по срочному трудовому договору, сезонные работники, прекратившие работу, а также учащиеся и студенты, прекратившие обучение в образовательных учреждениях, обязаны освободить занимаемое в общежитии жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение в общежитии они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Для данной категории лиц основанием выселения без предоставления другого жилого помещения является прекращение работы или учебы, так как они уже не являются субъектами права пользования жилыми помещениями в общежитии.
Работники предприятий или учреждений, работающие по бессрочному трудовому договору, подлежат выселению. Основанием для прекращения трудовых отношений в названных случаях может быть заявление работника об увольнении по собственному желанию или увольнение работника по инициативе работодателя (ст. 105 ЖК РФ).
По общему правилу граждане, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, подлежат выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено ЖК РФ для отдельных категорий граждан.
Выселению из жилого помещения в общежитии без предоставления другого жилого помещения не подлежат, во-первых, члены семьи военнослужащих, а также сотрудников органов внутренних дел, Федеральной службы безопасности, таможенных органов, органов противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, Федеральной службы исполнения наказаний, погибших, умерших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей. В этом случае не имеет значения, являлся ли военнослужащий нанимателем жилого помещения в общежитии или членом семьи нанимателя, а также независимо от принадлежности жилищного фонда.
Во-вторых, пенсионеры по старости. Согласно ст. 7 Федерального закона "О трудовых пенсиях в Российской Федерации" пенсионерами по возрасту считаются мужчины, достигшие возраста 60 лет, и женщины, достигшие возраста 55 лет.
В-третьих, члены семьи умершего работника, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии. В данном случае оставшиеся проживать члены семьи умершего работника не имеют оснований пользоваться жилым помещением в общежитии, в связи с чем они подлежат выселению.
В-четвертых, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении своих обязанностей либо вследствие заболевания, связанного с исполнением своих обязанностей. В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" инвалидом признается лицо, которое имеет нарушение здоровья со стойким расстройством функций организма, обусловленное заболеваниями, последствиями травм или дефектами, приводящее к ограничению жизнедеятельности и вызывающее необходимость его социальной защиты. Признание лица инвалидом осуществляется Государственной службой медико-социальной экспертизы. Порядок и условия признания лица инвалидом устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Кроме того, предоставление другого жилого помещения названным гражданам при выселении их из жилого помещения в общежитии производится в случае, если они не являются нанимателем или членом семьи нанимателя иного жилого помещения или не имеют жилое помещение на праве собственности либо не являются членом семьи собственника жилого помещения. В противном случае они будут выселены без предоставления другого жилого помещения.
Предоставляемое названным гражданам, выселяемым из жилого помещения в общежитии, жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Законодатель указывает, что благоустроенность и размер занимаемого жилого помещения, в которое могут выселить гражданина из общежития, могут и не учитываться при предоставлении другого жилого помещения.
Следует учитывать, что гражданин, выселяемый из жилого помещения в общежитии, не может быть выселен в другое жилое помещение в общежитии, поскольку выселяемый не является лицом, которому в соответствии с настоящим Кодексом может быть предоставлено такое жилое помещение.
Законодатель в период принятия ЖК не предусмотрел случаи, когда гражданин может приобрести жилое помещение на праве собственности или кому-то из членов семьи будет предоставлено жилое помещение. Думается, что этих граждан следует выселять из общежития без предоставления им другого помещения, так как они жильем обеспечены и в соответствии с жилищным законодательством не являются нуждающимися в обеспечении жильем. Необходимо учитывать то, что в соответствии с жилищным законодательством сам факт проживания в общежитии является основанием нуждаемости в бесплатном предоставлении жилого помещения. Тем самым законодатель предусмотрел, что граждане, проживающие в общежитии, не имеют другого жилья. В случаях, когда гражданин имеет жилье на праве собственности или по договору социального найма, он не является нуждающимся и как следствие - не вправе проживать в общежитии.
В настоящее время практикуется передача общежитий в ведение органов государственной власти, органов местного самоуправления или иных юридических лиц. Это происходит, как правило, в случае приватизации государственных или муниципальных предприятий. Органы государственной власти и органы местного самоуправления передают общежития в ведение других организаций. Однако при этой передаче не всегда учитывается, что проживающие в общежитии граждане не состоят в трудовых отношениях с предприятием и учреждением, которым передается общежитие, в то время как трудовые отношения являлись основанием вселения граждан в общежитие и проживания в нем. При передаче общежития другому юридическому лицу это лицо не будет являться работодателем для граждан, проживающих в общежитии. Трудовой договор не прекращается, а меняется наймодатель в договоре найма. Тем самым прекращаются основания для проживания в общежитии, поскольку наймодатель и работодатель - разные лица.
Как следствие - граждане, проживающие в передаваемых жилых помещениях, уже не имеют права проживать в них, поскольку не состоят в трудовых отношениях с организацией, которой передано общежитие. Но в то же время их нельзя и выселить без предоставления другого жилого помещения. При вселении в общежитие они состояли в трудовых отношениях с организацией, в чьем ведении оно находилось ранее, и их вселение было законным.
Таким образом, передача общежития другому юридическому лицу должна влечь за собой прекращение договора найма жилого помещения в общежитии, кроме случаев, когда юридическое лицо, которому передано общежитие, является правопреемником прав и обязанностей по трудовому договору.
В данном случае передача общежитий должна производиться либо после прекращения режима использования жилых помещений в качестве общежития и с гражданами, проживающими в них, заключается договор социального найма, либо жилые помещения должны быть переданы свободными.
При прекращении договора найма жилого помещения в общежитиях в связи с передачей их другим юридическим лицам граждане подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения. Выселение граждан в данном случае осуществляется прежним наймодателем или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (ст. 103 ЖК РФ).
Статьей 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Таким образом, названный Закон решил судьбу тех договоров найма жилых помещений в общежитиях, которые были переданы в ведение других юридических лиц до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, и с момента вступления в силу Жилищного кодекса право пользования указанными помещениями осуществляется на основании договора социального найма. Следует отметить, что в данном случае договор социального найма не заключается вновь, а изменяется прежний договор найма.
Итак, в соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях, предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается между государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением - наймодателем и нанимателем на период трудовых отношений, обучения или службы. Указанный договор заключается на основе типового договора найма жилого помещения в общежитии. Предметом договора выступает отдельное специализированное жилое помещение. Все данные о жилом помещении как общежитии, о его техническом состоянии санитарно-техническом и ином оборудовании содержатся в техническом паспорте жилого помещения. Наниматель и наймодатель имеют следующие права и обязанности по договору.
Наниматель имеет право на:
1) использование жилого помещения для проживания в нем, в том числе с членами его семьи;
2) пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3) сохранение права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения и оперативного управления, в случае если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому перешло такое целевое помещение, является стороной трудового договора с работником нанимателем;
4) расторжение в любое время договора найма.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
Наниматель обязан:
1) Использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
2) соблюдать правила пользования жилым помещением;
3) обеспечивать сохранность жилого помещения;
4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
5) не проводить самовольную перепланировку и переустройство жилого помещения;
6) проводить текущий ремонт жилого помещения;
7) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
8) переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное наймодателем, если ремонт не может быть произведен без выселения;
9) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя наймодателя для осмотра технического состояния помещения, санитарно-технического оборудования и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения иных необходимых работ;
10) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а в случае необходимости сообщать об указанных неисправностях наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
11) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
12) при расторжении или прекращении договора найма освободить жилое помещение;
13) при освобождении жилого помещения сдать его в течение трех дней наймодателю в прежнем состоянии, оплатить стоимость не произведенного и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения несет иные обязанности, предусмотренные законодательством РФ.
Временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору. Члены семьи нанимателя обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие предоставляются нанимателю и членам его семьи. Этот гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора.
Наймодатель имеет право:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) требовать расторжения договора в случаях его нарушения или нарушения жилищного законодательства.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) предоставлять нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если ремонт или реконструкция не могли быть произведены без выселения нанимателя, жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека) без расторжения договора;
5) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции не позднее чем за 30 дней до начала работ;
6) принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
7) обеспечить предоставление нанимателю коммунальных услуг;
8) принимать в установленные договором сроки жилое помещение у нанимателя с соблюдением условий, представленных договором;
9) соблюдать при переустройстве или перепланировке жилого помещения требования установленные ЖК РФ;
10) предоставлять другие жилые помещения в связи с расторжением договора гражданам, имеющим право на предоставление другого жилого помещения в соответствии со ст. 103 ЖК РФ.
Наймодатель несет иные обязательства, предусмотренные законодательством РФ.
Договор найма жилого помещения в общежитии может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. В соответствии со ст. 105 ЖК РФ прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Расторжение договора найма жилого помещения в общежитии по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
4) использования жилого помещения не по назначению.
Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается в связи с:
1) утратой (разрушением) жилого помещения;
2) истечением срока трудового договора;
3) окончанием срока обучения;
4) окончанием срока службы, также в связи со смертью нанимателя.
В случае расторжения или прекращения договора наниматель и члены его семьи должны освободить жилое помещение. При отказе освободить жилое помещение граждане подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ.
Похожие рефераты:
- Правовой режим общежитий: понятие, содержание, статус проживающих
Общежития относятся к специализированному жилищному фонду и предназначены для временного проживания рабочих, служащих, студентов в период работы или учебы, которые не имеют жилья в данном н...- Понятие и правовой статус Банка России.
Определить правовое положение Центрального банка Российской Федерации необходимо для того, чтобы:
— составить представление об участниках денежного оборота, структуре их взаимоотношени...- Правовой статус граждан и административно-правовой статус граждан как общее и особенное
Для науки административного права имеет принципиальное значение вопрос о соотношении категорий «административно-правовой статус граждан» и «правовой статус граждан».
...- Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» как основной нормативно – правовой акт, регулирующий правовой статус муниципального образования
Таким образом, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» - это не только и не столько закон о самостоятельности мес...- Правовой институт государственной службы: понятие, содержание, система.
Статья 1 Федерального закона «О системе государственной службы Российской Федерации» N 58-ФЗ государственную службу Российской Федерации ...
|
Дипломные работы 
