В главе 6 раздела 3 ГК РФ в ст. 128 определено, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Статьей 130 ГК определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы .
- К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.
- Критерий второй группы - прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.
- Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона ("недвижимость по закону") отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они - недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).
Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.
Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:
1) земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
2) участки недр (там же);
3) обособленные водные объекты (там же);
4) леса (там же);
5) многолетние насаждения (там же);
6) здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе части зданий (ст. 5 Закона о товариществах собственников жилья);
7) сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона об основах жилищной политики);
8) нежилые помещения (ст. 1 Закона об основах жилищной политики, ст. 1 Закона о регистрации прав, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья); в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);
9) жилые дома (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст. 1 Закона об основах жилищной политики), жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
10) части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 6 Закона об основах жилищной политики);
11) квартиры (ст. ст. 289, 558 ГК, ст. 1 Закона об основах жилищной политики);
12) части квартир (ст. 558 ГК, ст. 6 Закона об основах жилищной политики); в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке); ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья, Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова"), жилые помещения в коммунальных квартирах (ст. 16 Закона об основах жилищной политики);
13) иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 288 ГК, ст. 1 Закона об основах жилищной политики);
14) дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
15) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
16) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке);
17) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки (ст. 1 Закона об основах жилищной политики); хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
18) объекты незавершенного строительства (ст. 25 Закона о регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав");
19) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав).
Отсутствуют в приведенном перечне и такие объекты, как "доля квартиры", "доля дома", "земельная доля". В случае общей собственности объект права - указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения).
Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав - их оборотоспособность. По этому критерию вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории (ст. 129 ГК) :
- не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;
- ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;
- изъятые из гражданского оборота объекты.
По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте (п. п. 1, 2 ст. 129 ГК). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. «Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Иначе говоря, изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом» .
Объекты недвижимости можно условно разделить на несколько больших групп. Первая группа включает в себя те объекты, которые неразрывно связаны с природными ресурсами. «К таким объектам можно отнести земельные участки, естественные природные насаждения, участки недр, локальные (отдельно находящиеся) водные объекты» .
Вторая группа включает в себя объекты, созданные искусственным путем и, как правило, практически неотделимые от земли: это здания, сооружения и другие объекты. К недвижимому имуществу также относится и некоторое "движимое" имущество, являющееся исключением из общего правила, малоподвижное по своим техническим и иным характеристикам. Данные объекты можно отнести к третьей группе - это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
С недвижимым имуществом можно совершать следующие основные сделки.
Купля-продажа - это двусторонняя сделка, при которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Аренда - сделка, в соответствии с которой одна сторона (арендодатель либо наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору либо нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Ипотека (залог недвижимого имущества) - сделка, в соответствии с которой одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Приватизация - это переход имущества из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц.
Рента - это сделка, по которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Пожизненное содержание с иждивением - сделка, по которой гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Безвозмездное пользование - это сделка, по которой одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Мена - это сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
Дарение - сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Похожие рефераты:
- Сделки с недвижимостью: понятие и виды
В главе 6 раздела 3 ГК РФ в ст. 128 определено, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и усл...- Сделки с недвижимостью, подлежащие регистрации
Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 Г...- Понятие и виды подведомственности
Значение подведомственности достаточно многогранно. Прежде всего, подведомственность выступает в качестве межотраслевого института права, выполняющего функции распределительного механизма юридическ...- Порядок осуществления государственной регистрации сделок с
недвижимостью
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), подведомственной Министерству юстиции...- Некоторые проблемы государственной регистрации сделок с
недвижимостью
В настоящее время уполномоченные органы по осуществлению государственной регистрации набрали достаточный опыт по успешной реализации положений указанного Закона. Однако, как это всегда бывает на пр...
|
Дипломные работы 
