Пути совершенствования системы управления жилищной сферой

На основе анализа существующих схем управления жилфондом в МО РФ предложена схема управления процессом его эксплуатации, предусматривающая формирование конкурентных основ в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса (рис. 7).
По результатам анализа сделан вывод, что за счет привлечения профессиональных управляющих компаний обеспечивается комплексный подход к организации технического обслуживания и ожидается ряд позитивных экономических и социальных результатов. Основное требование при формировании или выборе управляющей организации – это ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им ЖКУ; при этом функции управляющей компании могут выполняться организацией любой организационно-правовой формы. Дальнейшее развитие ЖКХ наиболее целесообразно осуществлять путем объединения на добровольной основе предприятий ЖКС в интегрированные структуры типа союзов, ассоциаций, холдинговых компаний и т.д.
В работе сформулирован вывод о том, что действующий в жилищном хозяйстве финансовый механизм, основанный на самоокупаемости эксплуатационных расходов по содержанию жилья, не создает условия для образования источников финансирования не только для расширенного воспроизводства, но даже и для простого воспроизводства, что делает невозможной организацию в жилищном хозяйстве хозрасчета на принципах самофинансирования.

 

Рис. 7. Схема управления эксплуатацией жилищного фонда города
Обобщение и анализ предложений Госстроя России, Института экономики ЖКХ, МО и предприятий ЖКХ Московской области и других городов РФ позволили сделать ряд важных выводов, указывающие на имеющиеся резервы укрепления финансов, обусловленные самим процессом реформирования ЖКХ и особенностями экономики городов. В связи с этим обоснованы следующие основные направления совершенствования механизма финансирования ЖКХ в условиях формирующихся рыночных отношений: поиск нетрадиционных (внебюджетных) источников; установление налоговых льгот (НДС и др.); упорядочение системы предоставления мер социальной поддержки (льгот) и субсидий при оплате ЖКУ населением; введение на законодательной основе обязательного страхования жилья.
В работе поиск нетрадиционных источников финансирования предполагает привлечение инвестиционных ресурсов в ЖКХ на уровне субъекта Федерации путем аккумуляции денежных средств на специально созданном целевом бюджетном счете. Он должен образовываться в качестве одной из мер реализации политики поиска комбинированных способов содержания и развития ЖКХ, а не политики перекладывания проблем предприятий и всей отрасли в целом на население.
Проблема сглаживания существующих различий и стимулирования притока инвестиций в модернизацию жилищно-коммунальной инфраструктуры требует изменения режимов взимания НДС и возможной отмены этого налога в отраслях ЖКХ в период проведения реформ. Предлагается два пути выхода из сложившейся ситуации: освободить все операции по предоставлению ЖКУ предприятиями ЖКХ от уплаты в бюджет НДС или установить по ним нулевую ставку. В работе обосновано установление нулевой ставки, что более выгодно для предприятий, нежели просто освобождение от НДС, так как дает право производить зачеты налоговых отчислений по НДС в счет уплаты других налогов в течение трех месяцев. В любом случае, большая ясность в отношении налоговой политики будет способствовать снижению рисков и для инвесторов в сферу ЖКХ, что позволит решить ряд наболевших задач и вывести ЖКС из кризисно нестабильного состояния.
Также сделан вывод, что упорядочение существующей системы льгот и переход на предоставление адресной социальной помощи населению (субсидий) обеспечивает социальную защиту действительно нуждающихся слоев населения и снимет с предприятий ЖКХ нагрузку по возмещению «льготных» денежных средств, что направлено на их финансовое оздоровление    
В работе обосновано увеличение доли инвестиционной составляющей тарифа за счет введения обязательного страхования жилья, которое рассматривается как один из источников финансовых резервов. На основе разработанной матричной модели страхования жилья предложены три методологических подхода жилищного страхования (нормативный, рыночный, нормативно-рыночный). Прогнозные оценки по распределению денежных средств до 2015 г. подтверждают размер экономии бюджетных средств за счет страховых взносов, аккумулируемых в страховых компаниях и предназначенных для проведения ремонтов и ликвидации аварий, величину дополнительных поступлений денежных средств на рынок нового жилищного строительства.
На основе обобщения опыта городов России рассмотрены различные варианты прохождения платежей за ЖКУ, которые не обеспечивают их прозрачности и имеют свои недостатки, отмеченные в работе. Остроту проблемы расчетов снимает Единый расчетный центр (ЕРЦ), создание которого рекомендовано Правительством РФ еще в 1999 г. Начавшись, как обычно, в крупных городах России, распространение ЕРЦ достигло сегодня и глубинки, где иногда используется название – расчетно-кассовый центр (РКЦ). Примерно в половине средних городов Московской области (с населением более 30 тыс. чел.) уже созданы ЕРЦ или РКЦ, которые призваны обеспечить прозрачность финансовых потоков и повысить оперативность финансового контроля над расходованием бюджетных средств. На основе рассмотренных в работе преимуществ функционирования ЕРЦ предложено в целях совершенствования его деятельности возложить на него дополнительные функции по осуществлению предварительного финансового контроля за движением денежных потоков в ЖКХ, поскольку деятельность его охватывает в основном только сбор, учет и перерасчет доходов от платежей за ЖКУ и продвижение бюджетных средств целевого финансирования до главных распорядителей. Что же касается проблемы обеспечения прозрачности финансовых потоков на всех этапах заключения договоров и продвижения всех без исключения (а не только бюджетных) денежных средств до подрядных организаций, а также предварительного контроля за нецелевым использованием бюджетных дотаций, то она на данном этапе формирования рынка ЖКХ остается нерешенной.
В работе в целях упорядочения движения финансовых потоков сформулированы принципы, реализация которых предопределяет необходимость наделения ЕРЦ реальными полномочиями по кассовому исполнению всех поступающих и распределяющихся платежей между субъектами финансовых отношений, т. е. наделения его банковскими функциями. Следует отметить, что учет доходов и расходов происходит в рамках единого лицевого счета пользователя. Именно это условие обеспечит прозрачность финансовых потоков и сделает возможным проведение действенного предварительного текущего и последующего контроля над финансовыми потоками в ЖКС территориального образования.
В ходе исследования были выявлены и сформулированы проблемы тарифной политики, характерные для большинства МО, основной чертой которой является несбалансированный характер ее проведения. Концепция проведения сбалансированной тарифной политики в ЖКХ заключается в балансе интересов участников рынка ЖКУ, в частности производителей и потребителей как в процессе формирования ЭОТ, так и в процессе расчетов и поступления платежей за поставленные услуги. В работе рекомендован комплекс мероприятий предприятиям ЖКХ, реализация которых обеспечит снижение стоимости и повышение качества услуг, так как тарифы должны иметь в своей структуре элементы, способные поддерживать условия самоокупаемости, развития и прибыльности хозяйствующего субъекта.
Обобщение опыта формирования двухкомпонентных тарифов в ряде регионов страны (Новосибирская область, ХМАО и др.), а также результаты анализа методики формирования ЭОТ на услуги ЖКХ по МО России и Московской области, представляемые в статистической отчетности как экономически обоснованные (различия до 20-30-кратного размера) явились концептуальной предпосылкой для уточнения методики их формирования в отличие от существующих. В нее дополнительно внесены: платежеспособный спрос других потребителей ЖКУ, а не только населения; предложение ОМС о приемлемой цене для потребителей при обеспечении минимальных стандартов качества; расчет прибыли в зависимости от потребности в инвестициях в соответствие с планами развития объектов ЖКХ, замены изношенных фондов и ресурсосбережения. На основе ее предложен алгоритм расчета и корректировки ЭОТ на ЖКУ – «формулы цены», представленной в работе в виде укрупненной схемы, состоящей из двух блоков.
Первый блок – определение ЭОТ, обеспечивающего возмещение затрат предприятий ЖКХ, т. е. цены производства услуги. Расчет этой цены основан на определении потребности предприятия в общей сумме доходов.
Второй блок включает определение цены для потребителей услуг с учетом их платежеспособного спроса. С этой целью рассчитываются затраты на ЖКХ в структуре потребительских расходов и затраты бюджета семьи, городского бюджета на социальную поддержку населения.
В работе сформулированы функции региональных органов и ОМС в сфере регулирования тарифов на услуги ЖКХ и определения рациональной тарифной политики для защиты интересов потребителей, предотвращения необоснованного завышения тарифов, осуществления контроля деятельности предприятий ЖКХ – естественных монополистов на локальных товарных рынках. В связи с этим проанализированы используемые методы ценообразования на ЖКУ: нормативный, плановый затратный, плановый регулируемый, ценностный, и обоснован вывод, что ценностный и нормативный методы – наиболее близкие к рыночному ценообразованию. Эти методы позволяют при ограничении монополизма на оказание услуг и обеспечении конкуренции приблизиться к достижению наиболее выгодных объемов оказываемых услуг, средних затрат и желаемого уровня прибыльности. Причем, задача предприятий состоит в том, чтобы рынок услуг не снижался, а расширялся. Это условие может быть достигнуто за счет перехода от затратного подхода ценообразования к ценностному – установление цен на услуги таким образом, чтобы это обеспечило предприятию получение большего дохода за счет увеличения объема услуг (в частности, дополнительных). В работе обосновано применение ценностного подхода к ценообразованию на услуги ЖКХ, основой которого является восприятие ценности продукции (в данном случае услуги) покупателем, а не издержки продавца (производителя или поставщика услуги). Это должно обеспечить предприятию большую прибыль за счет выгодного для нее соотношения «ценность/затраты». Задача ценообразования состоит как раз в том, чтобы как можно большая часть разницы между ценностью товара для покупателя, которую он готов оплатить, и затратами, которые необходимы предприятию, чтобы изготовить товар с такими свойствами (качеством) превратилась в прибыль предприятия и как можно меньшая – в выигрыш покупателя.
Рассматривая информационную работу ОМС о механизмах социальной защиты малообеспеченных граждан как важнейшее направление сбалансированной тарифной политики, предлагается центру социальной защиты, располагающему информацией о лицах, имеющих право на адресную или иную социальную помощь, кроме обычной пассивной схемы, рассчитанной на заявительную систему обслуживания, работать также и в активном режиме поиска таких лиц. Эти выводы были сделаны на основе исследований распределения населения по уровню доходов, оценки процесса формирования платежеспособного спроса и доли семей, объективно нуждающихся в субсидиях. Используя расчетные механизмы и данные по отдельным МО субъектов Московской области, проводился анализ и прогноз платежеспособной возможности населения.
 Последовательное и повсеместное осуществление мер, проводимых на федеральном, региональном и муниципальном уровнях по организации социальной защиты населения и проведению сбалансированной тарифной политики, позволит нормализовать финансовое положение этой социально значимой сферы, улучшить ее работу по обслуживанию населения и других потребителей, существенно сократить бюджетные расходы, что будет способствовать оздоровлению национальной экономики в целом.
В процессе приватизации жилых помещений в многоквартирных домах появились многочисленные и разрозненные собственники с разными потребностями, уровнем достатка, социальным положением, многие из которых оказались не готовы воспринять рыночные механизмы управления своим жильем, а также принять в полной мере ответственность по отношению к своему недвижимому имуществу. Проблема осложнилась еще и тем, что многочисленные собственники, как правило, образовались не в отдельно обособленных домах, рассчитанных на одно домохозяйство, а в многоквартирных домах, образовавших сложные комплексы недвижимого имущества. Наличие многочисленных собственников в таких комплексах предопределило образование особой системы связей и отношений, именуемых в международной практике кондоминиумами. Несмотря на то, что данное понятие официально выведено из состава действующей законодательной базы Российской Федерации, по мнению автора сущностные социально-экономические свойства некоторых систем недвижимого имущества объективно формируются вне зависимости от наличия законодательной базы и наилучшим образом раскрываются данным понятием. Это позволило применить понятие «Кондоминиум» в исследовании.
По мнению многих исследователей, взаимоотношения собственников в кондоминиумах являются одними из наиболее сложных гражданских видов взаимоотношений, поэтому автор начинает исследование процесса управления кондоминиумами с анализа понятия «Кондоминиум». Анализ этого понятия показал, что кондоминиумы могут формироваться не только в жилищной сфере, но и в различных других областях, например в межгосударственных отношениях по поводу общих территорий. Понятие «Кондоминиум» в жилищной сфере рассматривается в различных источниках по-разному, а именно как объект, субъект или процесс. Это позволило заключить следующее. Наиболее верно рассматривать кондоминиум как систему, элементами которой являются объекты (недвижимое имущество) и субъекты (собственники), а также экономические связи и отношения между ними (владение и управление).
Выделены основные отличительные признаки кондоминиумов в жилищной сфере, в их числе:
– наличие нескольких (двух и более) собственников в единой системе недвижимого имущества;
– наличие общего долевого имущества собственников в составе единой системы.
Выделим типы кондоминиумов жилищной сферы, а именно: коммунальные квартиры, лестничные клетки с находящимися на них помещениями, подъезды с находящимися в них помещениями, многоквартирные дома, группы многоквартирных домов. Из представленных типов только два последних имеют возможность для регистрации в виде организационно-правовых форм, а именно товарищества собственников жилья или жилищных кооперативов. Основополагающим типом кондоминиумов в жилищной сфере для целей исследования выбран многоквартирный дом. Для решения некоторых практических задач, связанных с локальным управлением отдельных элементов общего недвижимого имущества в работе используется понятие «Субкондоминиум».
Выявлено, что в российской практике формирования кондоминиумов собственники помещений в многоквартирных домах разделяются на 3 типа, отличающихся друг от друга целями владения и управления своим недвижимым имуществом, а именно:
– собственники, использующие свое имущество для собственного проживания;
– собственники, использующие свое имущество для извлечения прибыли путем сдачи его в найм;
– собственники, использующие свое имущество для извлечения прибыли путем его дальнейшей перепродажи в связи со спекулятивным увеличением цен на недвижимость.
Целью управления жильем первого типа собственников является удовлетворение жилищных потребностей, второго – увеличение стоимости аренды жилья, третьего – увеличение стоимости жилья. Таким образом, если цель управления первых двух типов собственников направлена в первую очередь на субъекты жилищных отношений, которая достигается путем повышения комфорта проживания, то цель управления третьего типа собственников направлена исключительно на развитие объекта жилищных отношений. Поэтому эффективному управлению способствуют только первые два из трех представленных типов собственников.
Аргументировано, что наиболее эффективным способом управления многоквартирными домами является способ посредством управляющей организации, функциями которой являются: подготовка плана развития многоквартирных домов, включая анализ технического состояния многоквартирного дома и ресурсной базы для решения поставленных задач; выступление в качестве заказчика услуг от имени собственников; осуществление контроля над качественным предоставлением услуг и обслуживанием домов; разработка и реализация механизма мотивации собственников по ресурсосбережению в местах общего пользования и сохранности общего имущества; способствование самоорганизации граждан и развитию коллективистских отношений между собственниками; информирование собственников по вопросам текущей деятельности.
Так, основополагающим процессом формирования кондоминиумов в России явилась приватизация жилых помещений в начале 1990-х гг. Вследствие приватизации основной особенностью кондоминиумов в России явился разный социальный состав собственников и их материальный уровень. Это не позволяет принимать эффективные управленческие решения по поводу своей общей собственности. Отсутствие работоспособного механизма принятия эффективных управленческих решений разрозненными собственниками в многоквартирных домах в итоге приводит к отсутствию контроля над расходами по обслуживанию жилья, ухудшению технического состояния многоквартирных домов и комфорта проживания в них.
Согласно действующему федеральному законодательству управляющим организациям отведена посредническая роль при предоставлении и оплате жилищных и коммунальных услуг. Так, управляющие организации обязаны приобретать коммунальные ресурсы на границе балансовой принадлежности инженерных сетей многоквартирного дома и в виде коммунальных услуг перепродавать их собственникам. В соответствии с данным механизмом все риски неоплаты собственниками жилищных и коммунальных услуг лежат исключительно на управляющих организациях. Потери коммунальных ресурсов в местах общего пользования сверх утвержденных нормативами также являются убытками управляющих организаций и должны быть ими покрыты. На управляющие организации, с одной стороны, возложены функции организаций, предоставляющих услуги, с другой стороны, ими нивелируется ответственность собственников за состояние общего имущества. Таким образом, управляющие организации оказываются заложниками самих собственников и добросовестности их отношений к своему общему имуществу. В таких условиях развитие управляющих организаций крайне ограничено. На практике посредническое участие управляющих организаций в расчетах за жилищные и коммунальные услуги не стимулирует развитие товариществ собственников жилья и препятствует развитию рынка частных управляющих организаций в жилищной сфере. На практике это подтверждается низкой активностью частных управляющих организаций на рынке услуг по управлению жильем. Зарубежная практика также свидетельствует, что роль управляющих организаций должна ограничиваться только функциями управления, а не посреднической деятельностью. Кроме того, направление финансовых потоков собственников за оказанные им жилищные и коммунальные услуги через счета управляющих организаций в российской практике породило проблему появления недобросовестных управляющих организаций, использующих денежные средства собственников не по назначению.
В настоящее время существующие алгоритмы расчета платы за коммунальные услуги не в полной мере мотивируют собственников сокращать потребление коммунальных услуг. Кроме этого, в некоторых алгоритмах не соблюдается баланс между обязательствами собственников участия в расходах на общее имущество и их мотивацией в уменьшении своих индивидуальных расходов. В связи с этим для расчета платы каждого собственника предложено использовать постоянную и переменную части общих расходов, имеющих следующий смысл:
– в пределах постоянной части общих расходов рассчитываются доли платы потребителей коммунальных услуг (собственников или арендаторов) в зависимости от размера доли площади жилого помещения. Постоянная часть расходов не зависит от фактического потребления услуги. В ней учитывается доля в бремени содержания общего имущества, а также расходы на постоянную готовность услуги к использованию;
– в пределах переменной части общих расходов рассчитываются доли платы потребителей коммунальных услуг (собственников или арендаторов) в зависимости от фактического потребления услуги. Как правило, переменная часть определяется в соответствии с показаниями приборов учета.
Проведен анализ и выявлено, что в условиях рыночной экономики развитие социальной сегрегации в жилищной сфере позитивно влияет на эффективность управления каждым конкретным домом, но негативно сказывается на эффективности управления экономикой городов и на государственных интересах в целом. Поэтому рассматривается возможность сдерживания социальной сегрегации при помощи государственного регулирования путем предоставления социального жилья нуждающимся гражданам на условиях аренды в многоквартирных домах, в которых большинство жилых помещений принадлежит частным собственникам. Для того чтобы определить роль, способы и степень государственного вмешательства автор обращается к теории внешних эффектов.
1. Посредническая роль управляющих организаций в существующей схеме взаимоотношений участников жилищной и коммунальной сфер не отвечает эффективному управлению многоквартирными домами. Кроме того, участие управляющих организаций в расчетах за коммунальные и жилищные услуги не стимулирует образование товариществ собственников жилья и препятствует развитию рынка управления в жилищной сфере. В связи с этим предложено изменить механизмы оплаты собственниками жилищных и коммунальных услуг в статье 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. В рентную плату за аренду входит размер платы за жилищные услуги и услуги по содержанию жилых помещений. Практика оплаты арендаторами услуг аренды и жилищных услуг не отвечает эффективности управления многоквартирными домами. На этом основании предложено изменить состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений, исключив из п. 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плату нанимателей за содержание и ремонт жилого помещения.
3. Существующие алгоритмы расчета платы за коммунальные услуги не мотивируют собственников сокращать расходы на общее имущество. На основании результатов моделирования предложено внести поправки в действующие «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам» (постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.06 № 307) с изменением конкретных алгоритмов расчета, заложенных в некоторых формулах данного нормативного акта.
4. Плату за коммунальные услуги при использовании приборов учета целесообразно проводить ежемесячными паушальными платежами с проведением ежегодной корректировки по приборам учета. Такой подход обосновывается увеличением экономического эффекта за счет уменьшения расходов на считывание показаний с приборов учета, а также выравниванием ежемесячных платежей домохозяйств, что отражается на уменьшении расходов бюджетов муниципальных образований. 
5. Социальная сегрегация в жилищной сфере является объективным процессом, формирующим социально однородный состав собственников, что способствует эффективному принятию управленческих решений на уровне конкретного многоквартирного дома. Однако ее крайние формы являются причиной образования городских районов с малообеспеченными слоями общества, что не способствует эффективному комплексному развитию городского хозяйства в целом. В связи с этим предложено ограничить естественное развитие сегрегации государственным регулированием, путем предоставления социального жилья нуждающимся гражданам на условиях аренды в существующих многоквартирных домах.
6. Для решения проблемы обеспечения нуждающихся в жилье граждан и повышения эффективности принятия решений при управлении многоквартирными домами вместо строительства жилья за счет муниципальных бюджетов с безвозмездной передачей их нуждающимся в жилье гражданам органам местного самоуправления следует развивать социальную аренду жилья на открытом рынке жилой недвижимости.
Выявлено, что решение задачи по обеспечению нуждающихся граждан жильем вместо строительства многоквартирных домов за счет муниципальных бюджетов с безвозмездной передачей жилых помещений этим гражданам целесообразно осуществлять путем реализации механизма предоставления социального жилья на условиях аренды в существующих многоквартирных домах. При этом доля площади социальных жилых помещений не должна превышать уровня, блокирующего принятие решения остальными собственниками.
7. Собственники помещений в многоквартирных домах, использующие свое имущество для извлечения прибыли путем его дальнейшей перепродажи в связи со спекулятивным увеличением цен на недвижимость, не способствуют эффективному управлению кондоминиумами в жилищной сфере. Стимулирование сдачи в аренду жилья, приобретенного с инвестиционной целью, путем дифференцированного налогообложения в совокупности со стимулированием ипотечного кредитования граждан для приобретения ими жилья в собственность способствует эффективному управлению кондоминиумами в жилищной сфере и решению жилищных проблем нуждающихся граждан.

Похожие рефераты:

• Пути совершенствования системы управления жилищной сферой


На основе анализа существующих схем управления жилфондом в МО РФ предложена схема управления процессом его эксплуатации, предусматривающая формирование конкурентных основ в жилищном...
• Система управления жилищной сферой в России

Современное состояние процесса государственного регулирования развития социальной сферы отражает основные особенности постперестроечного периода, незавершенность политических, социальных и ...
• Пути совершенствования системы управления компании
Для  исследования  и анализа состояния объекта управления ООО «Универсал» проводим анализ показателей, представленных в таблицах ниже.
Таблица 2.10. Показатели, необход...
• Пути совершенствования системы управления персоналом и системы оплаты труда в ЗАО «ВТБ24» в целях повышения эффективности финансово-кредитной деятельности
В ЗАО «ВТБ24» возникают серьезные проблемы в области психологии и организации управления вообще и персоналом, в частности.
Для устранения этих проблем на предприятии были разрабо...
• Пути совершенствования системы договоров3.2

Анализ ГК показывает, что законодатель придерживается принципа «открытого перечня». Свойства общественных отношений, отраженные в нормах ГК, разнообразны. Это - и цель, преследу...