В процессе развития государственно-политической системы на современном этапе особую значимость приобретает реформа местного самоуправления, призванная осуществить реорганизацию властных полномочий и укрепить позиции института местного самоуправления в России. В связи с этим чрезвычайно важная роль отводится развитию муниципальных образований как производственно-территориальных единиц муниципального сектора экономики, первичных звеньев территориальной структуры хозяйства страны.
Современный этап общественного развития характеризуется уникальными особенностями: с одной стороны, широкий размах приобретает процесс глобализации экономических процессов и межотраслевой интеграции, ведущей к экономическим союзам и интеграционным группировкам, контролирующим огромные территории, а с другой – каждый человек, проживающий в определенном населенном пункте, входит в состав местного сообщества, которое отличается от других сообществ не только территорией, но и сложившимися хозяйственными и экономическими связями, составом населения и способом включения населения в процесс общественного воспроизводства. В границах местного сообщества совместными усилиями проживающего на данной территории населения ведется хозяйство в целях удовлетворения как коллективных, так и личных потребностей жителей. Каждая территория образуется и функционирует в соответствии с административно-территориальным устройством, а ее управление осуществляется на основе принципов местного самоуправления. Местное самоуправление призвано не только исполнять установленные законодательством полномочия на соответствующей территории, но и обеспечивать устойчивое социально-экономическое развитие муниципальных образований в целях повышения конкурентоспособности территории, ее инвестиционной привлекательности, повышения качества жизни населения. Термин «инфраструктура» появился в экономической литературе относительно недавно, лишь в середине ХХ века. Данный термин заимствован из военного лексикона, где он обозначает комплекс тыловых сооружений, обеспечивающих действия вооруженных сил (склады боеприпасов и других военных материалов, аэродромы, ракетные и другие базы).
Применительно к социально-экономическим процессам термин «инфраструктура» обозначает комплекс условий, отраслей и объектов, обеспечивающих общие условия осуществления той или иной деятельности. Нередко данный термин употребляется не самостоятельно, а, как правило, в сочетании с названием тех процессов, к обеспечению которых он относится: «рыночная инфраструктура», «торговая инфраструктура», «городская инфраструктура» и т.п.
Инфраструктура в рамках общественного воспроизводства выступает как подсистема, обеспечивающая общие условия производства. При этом чем выше уровень разделение труда, тем выше роль инфраструктуры в воспроизводственном процессе. Инфраструктура - это одновременно и комплекс условий, обеспечивающих благоприятное развитие тех или иных процессов, и совокупность связанных между собой институтов, необходимых для нормального протекания этих процессов, а также комплекс соответствующих объектов.
Элементы инфраструктуры представляют своего рода промежуточные звенья в общем воспроизводственном процессе. Чем выше уровень развития инфраструктуры, тем быстрее и охотнее в город приходят инвестиции, прибывает рабочая сила, ускоряется экономическое развитие, улучшается жизнь и самочувствие людей. И наоборот, чем ниже уровень развития инфраструктуры, тем медленнее или с большими издержками развивается производство, тем тяжелее жизнь людей.
Традиционно среди городской инфраструктуры выделяют такие ее составляющие, как:
• производственно-хозяйственная инфраструктура (транспорт, связь, энергетическое и коммунальное хозяйство);
• транспортная инфраструктура (дороги, вокзалы, порты, терминалы, склады, и т.п.);
• организационно-институциональная инфраструктура (торговые, юридические, аудиторские, консалтинговые фирмы, рекламные агентства, бизнес инкубаторы, бизнес центры, технопарки и т.п.);
• социальная инфраструктура (учреждения образования, здравоохранения, культуры, рекреации и спорта);
• финансовая инфраструктура (банки, страховые и инвестиционные компании, пенсионные фонды и пр.).
• информационная инфраструктура (информационные сети; системы связи, телекоммуникаций справочные системы и пр.)
В последнее время в экономической науке и практике применяется более широкое, чем традиционное, понимание термина «инфраструктура», которая трактуется как комплекс взаимосвязанных обслуживающих структур, составляющих и/или обеспечивающих основу для решения той или иной задачи. Традиционно в работах, посвященных развитию инфраструктуры, рассматриваются в основном элементы производственной или рыночной инфраструктуры - дороги, терминалы, порты, финансовые учреждения, биржи и пр. В данной работе в качестве объекта исследования рассматривается в основном социальная инфраструктура.
Одним из ключевых критериев социально-экономической инфраструктуры является качество жизни населения города. Это качество жизни находит свое отражение в системе показателей, включающих доходы населения, оплату труда, расходы населения на материальные блага и услуги, показатели обеспеченности жильем и его благоустройства, уровень образования и др. В работе определена стратегия действий администрации, направленная на развитие социально-экономической инфраструктуры города по всем этим направлениям.
В частности, в области доходов:
• повышение реальной заработной платы;
• смягчение неоправданной дифференциации в оплате труда;
• прекращение невыплат зарплаты;
• совершенствование практики социальных выплат, в частности, развитие существующих программ и видов социальной помощи;
• повышение доходов населения от предпринимательской деятельности, в частности, от развития малого бизнеса.
Одним из подходов является использование в качестве минимального норматива не прожиточного минимума, а минимального потребительского бюджета. Целесообразно устанавливать минимальную оплату труда во всех отраслях не ниже минимального потребительского бюджета, т.е. бюджета, обеспечивающего воспроизводство рабочей силы, а не только физиологическое выживание. В среднем по РФ минимальный потребительский бюджет в 2,5 раза выше прожиточного минимума.
Определены также приоритетные задачи в области здравоохранения:
• увеличение ожидаемой продолжительности жизни населения города;
• снижение младенческой смертности и заболеваемости беременных женщин;
• снижение уровня профессиональных заболеваний;
• снижение уровня психических заболеваний (наркомания, алкоголизм).
Для решения проблем здоровья населения и эффективной работы системы муниципального здравоохранения предложено использовать хорошо зарекомендовавший себя программно-целевой подход. В городе Москва уже в течение ряда лет разрабатываются и успешно реализуются программы "Комплексные меры по охране здоровья населения", "Охрана здоровья подрастающего поколения", "Комплексные меры противодействия злоупотреблению алкоголем, токсическими веществами, наркотиками и их незаконному обороту". В работе сделан вывод о том, что аналогичные программы целесообразно реализовывать в других северных городах.
В работе определены стратегические цели в области образования: сохранение накопленного образовательного потенциала, обеспечение доступности образования для широких слоев населения
Капиталы, которые стекаются в Москву, распределяются и по Московской области как наиболее близкому к столице региону. Основной градостроительной тенденцией последнего времени является уход как инвесторов, так и покупателей жилья из крупных городов в пригороды.
Земельные ресурсы, наряду с инвестициями, являются основой развития региона. В отличие от Москвы (около 107 тыс. га, согласно официально опубликованному земельному балансу столицы), Московская область обладает существенно большими земельными ресурсами.
Земельный баланс Московской области состоит из следующих статей:
• земли сельскохозяйственного назначения - 1743,8 тыс. га
• земли поселений – 501,3 тыс. га
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – 271,0 тыс. га
• земли особо охраняемых территорий и объектов – 65,1 тыс. га
• земли лесного фонда – 1838,2 тыс. га
• земли водного фонда - 25,3 тыс. га
земли запаса - 135,2 тыс. га.
Таким образом, суммарная площадь земель в административных границах Московской области составляет 4579,9 тыс. га.
Эта площадь включает и спорные территории Москвы и Московской области (Шереметьево, территории с внешней стороны МКАД), которые и тот и другой субъект федерации, включают в свои земельные балансы.
Земельный рынок в Московской области официально существует с 1993 года, когда стало возможным осуществлять сделки с земельными участками (на основании Закона РФ №4196-1 от 23.12.1992г.), следующего целевого назначения:
• для ведения личного подсобного хозяйства,
• для ведения личного дачного хозяйства,
• для садоводства,
• для индивидуального жилищного строительства.
Право распоряжаться подобными земельными участками не ограничено, ни сроком нахождения в собственности, ни суммой продажи, ни указаниями в пользу кого именно собственник должен производить отчуждение.
За последние три года деловая активность на рынке с землями населенных пунктов, находящихся в собственности граждан возросла с 56 до 150 тысяч различных сделок.
Согласно официальной информации, свыше 2,7 миллионов жителей Московской области и г. Москвы получили в собственность и пожизненное наследуемое владение земельные участки общей площадью около 278 тыс. га, в том числе:
• для ведения личного подсобного хозяйства - 548 тыс. граждан на площади 91,5 тыс. га (в среднем на каждого по 16,7 соток);
• для индивидуального жилищного и дачного строительства соответственно 380 тыс. граждан на площади 46,2 тыс. га (в среднем по 12,2 сотки);
• для ведения садоводства и огородничества 1795 тыс. граждан на площади 139,4 тыс. га (в среднем по 7,8 соток).
Основным резервом для нового загородного строительства в Подмосковье являются земли сельскохозяйственного назначения.
Соотношения площадей для нового девелопмента (освоения земель под строительство жилых, офисных, торговых, складских, индустриальных и т. д. комплексов) и эффективного, технически перевооруженного сельского хозяйства (пашен) - 1:4. Иначе говоря, резерв для развития загородного жилья (постоянное жилье и дачи) равен 350 тыс. га.
Учитывая опыт городов с большой концентрацией финансов, государственных структур и населения, в том числе высококвалифицированных кадров, следует ожидать, что земли станут использоваться не только под дачное строительство для горожан, но и для расширения границ мегаполиса за счет бурного городского строительства, вызванного неизбежной миграционной волной. Предполагается, что в течение ближайших пяти лет вокруг Москвы образуется практически непрерывное кольцо из дачно-поселково-городских территорий.
Московская область занимает территорию в 4 579,9 тыс. га, из которых 1 743,8 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения. Распределение земель Московской области наглядно представлено на рис. 1.1.
Рис.1.1. Распределение земель Московской области по категориям
Рынок подмосковной земли можно разделить, во-первых, по направлениям, а во-вторых, по удаленности от МКАД.
По направлениям цена и ликвидность зависят от исторически сложившихся предпочтений и потенциала развития:
• запад - самое дорогое и ликвидное направление;
• юго-западное и северо-западное направления за последнее время заметно выросли в цене;
• восточные направления пока, кроме определенных мест, не являются инвестиционно привлекательными по экологическим и транспортным соображениям;
• южное направление - Симферопольское и Каширское шоссе, трасса Москва - Дон - исторически гораздо менее развито, однако исключительное качество дорог и хорошая экологическая обстановка делают его весьма перспективным.
По удаленности московские земли можно условно поделить на три кольца:
• первое (0-30 км — от МКАД до бетонки);
• второе (30-60 км — от первой до второй бетонки);
• третье (60-100 км — до границ Московской области).
На границе первого кольца цены в поселках превысили 3 тыс. долларов за сотку (кроме восточных направлений), а ближе к Москве по некоторым направлениям в 10-30 раз больше. Существует стабильный вторичный рынок, где основной спрос поддерживается покупкой участков под дачи и коттеджи. На первичном рынке есть несколько игроков, контролирующих до 70-80% приватизированной земли. Они не имеют долгов, поэтому не склонны проводить распродажи.
Популярные направления в пределах второго кольца контролируются лидерами на 10-15%, остальные земельные участки имеют разрозненную структуру владения. Земли здесь предлагают по цене от 1 до 3 тыс. долларов за сотку в выгодных местах (дачи, усадьбы, бензоколонки, промышленное производство). В этой зоне начинает играть роль промышленное использование земель (там, где есть необходимая инфраструктура) и сельскохозяйственное производство.
Однако ситуация с почти 60% территории второго кольца характеризуется юридической запутанностью или осложнена противостоянием нескольких собственников, которые не могут окончательно оформить подобную покупку. Соответственно, приобретя такую землю на вторичном рынке, новый хозяин рискует получить судебные иски от бывших совладельцев, оспаривающих передачу права собственности.
Рынок участков, расположенных в пределах третьего кольца, в основном базируется на немногочисленных, но объемных сделках первичной приватизации и небольшом количестве сделок на вторичном рынке. Такие сделки, как правило, осуществляются профессионалами в условиях стратегического контроля и концентрации финансовых средств, поэтому судебные риски гораздо ниже, а уровень оформления документации — выше. Цены на участок под строительство дачного поселка или усадьбы тут варьируются в пределах 100-400 долларов - в зависимости от красоты вида, близости леса, воды, наличии хороших дорог, электричества и газа. Сельхозпроизводство формирует определенную ликвидность земель по цене 15-40 долларов за сотку.
Условное деление рынка подмосковной земли на три кольца в зависимости от истории их оптовых покупок и чистоты прав собственности соотносится также с сегментацией целевой аудитории.
С точки зрения конечного потребителя, у него в Подмосковье есть либо дача - второй дом, предназначенный для отдыха летом или в выходные (что не исключает постоянного проживания там нескольких человек или всей семьи), - либо дом первый и единственный, откуда нужно в разумные сроки добраться до офиса и где можно организовать учебу и досуг детей. Последнее делать все сложнее и сложнее.
Если добавить, что Москва давно перешагнула пределы МКАД и ближайшие пять километров уже практически вошли в черту города, а плотное освоение следующих десяти километров — вопрос трех-пяти лет, то становится понятно, что первое кольцо земель следует рассматривать как зону для строительства постоянного жилья, причем очень дорогого.
Разумеется, в первом кольце строятся и поселки, рассчитанные на владельцев второго жилья, т. е. дач или усадеб, но уже сегодня верх берут соображения экологии, желание уйти от «окологородской» суеты, размер участка, где дом станет завершением и доминантой ландшафтной композиции (а не еще одним в ряду соседних) — это для обеспеченных людей. С другой стороны, москвичи и жители подмосковных городов со средним доходом могут себе позволить дачу по невысокой цене — подальше от Москвы.
Итак, дачу, усадьбу или дом предпочтительнее иметь на определенном расстоянии от города, а с учетом того, что основные транспортные проблемы возникают около Москвы, разница во времени, потраченном на дорогу, невелика. В любую точку самого дальнего Подмосковья, т. е. третьего кольца, можно добраться (по хорошим трассам, например Новорижскому шоссе или трассе «Дон») за 30-60 минут.
Второе (среднее) кольцо Подмосковья оказывается вне двух основных тенденций — «близко-дорого», «далеко-недорого-просторно».
Еще один способ взглянуть на сегментацию земель — оценить их инвестиционный потенциал. Это особенно актуально сейчас, когда рынок недвижимости в Москве теряет свою привлекательность для частных инвесторов.
С данной точки зрения первое кольцо представляет собой рынок достаточно ликвидных земель, хотя их инвестиционная привлекательность сильно ограничена по тем же причинам, что и рынок недвижимости в Москве. Цены практически достигли психологического максимума. Это, конечно, не значит, что земля не будет дорожать, однако инвестиционная составляющая покупок участков под строительство уже ограничена.
Наоборот, в третьем кольце земель Подмосковья рынок характеризуется низкой ликвидностью, что находит свое отражение в цене, которая зачастую в 100 раз ниже цены аналогичного участка, расположенного на 20 км ближе к Москве. Следовательно, человек, вложивший деньги в покупку земли здесь, может рассчитывать на рост своих инвестиций на сотни процентов уже в течение трех-четырех лет.
Говоря языком финансов, инвестор, покупая и застраивая земли дальнего Подмосковья, приобретает опцион на сильный рост, который, в отличие от опциона на финансовом рынке, не имеет ограничения по времени и не может сгореть (минимальная стоимость — цена покупки — как показывает история Подмосковья, гарантирована).
Самые туманные перспективы у второго (среднего) кольца земель, ситуация с которым характеризуется запутанными правами собственности и многочисленными тяжбами, а не точным попаданием в модель развития загородного жилья с неясным инвестиционным потенциалом.
Подводя итоги рассмотренной сегментации рынка можно констатировать следующие факты:
Лидерами темпов роста цен на подмосковные земли на начало 2006 г. выступают Новорижское, Дмитровское и Калужское направления. Выделяет эти направления среди других - отличная экология, незагруженность трасс, рост инфраструктуры. Дмитровское направление также отличается большим количеством водоемов и горнолыжных центров.
На начало 2006г. по вышеуказанным направлениям были отмечены следующие цены на земельные участки под строительство:
• Новорижское шоссе: оптовые цены составляют 5-8 тыс. долларов за сотку, розничные - 10-15 тыс. долларов за сотку. По сравнению с 2004г. рост розничных цен на земельные участки составил 20%.
• Дмитровское направление: оптовые предложения отсутствуют, розничные цены варьируются от 2 до 25 тыс. долларов за сотку. Такой большой разброс стоимостей зависит от близости водоемов и инфраструктуры.
Рис.1.2. Наиболее популярные направления по земельным участкам на начало 2006г., % от общего числа
Рис.1.3. Доля ведущих направлений в общем объеме предложений земельных участков
• Ярославское шоссе: на начало 2006г. рост цен на земельные участки составил 30% по сравнению с 2005г. Здесь кроме известных мест как Тарасовка, Клязьма, Валентиновка начинается активное освоение мест прилегающих к Пестовскому водохранилищу. Здесь стоимость 1 сотки лежит в диапазоне от 2 до 15 тыс. долларов.
• Безусловным лидером является Рублево-Успенское шоссе, где были зафиксированы стоимости на отдельные участки до 100 тыс. долларов за сотку, средние же цены в 15-километровой зоне Московской области Западного направления не менее 25-30 тыс. долларов.
Крупных игроков на вторичном рынке земли всего около 15. Из них наиболее известны компании «ИНКОМ-Недвижимость», «МИЭЛЬ-Недвижимость», «Знак», «Ведомство», «Ваш финансовый попечитель», «Межпромбанк». Основные направления, которые ими осваиваются, — это запад, северо-запад, север и юго-запад Подмосковья. Крупные игроки практически не участвуют в покупке мелких участков земли (внутри коттеджных поселков), они приобретают в основном землеотводы. На вторичном рынке землеотводов сделок немного (в основном крупные игроки скупают еще оставшиеся совхозы и колхозы, а также земли, принадлежащие местной администрации). В перспективе рынок, несомненно, будет расширяться. Из наиболее крупных сделок на подмосковном вторичном рынке земли в этом году следует отметить продажу совхоза «Россия» (2.тыс.га по Новорижскому направлению) и земель Московского конного завода (800га по Рублево-Успенскому направлению). Эти две сделки практически завершили распределение крупных земельных участков в западном Подмосковье.
По данным сайта www. issledovanie.ru, в западном Подмосковье перевод земли из сельскохозяйственного назначения стоит 30% от ее оптовой стоимости в зависимости от местонахождения. Если назначение другое (например, оздоровительно-культурное), стоимость услуг может составлять от 15% до 20%. Время перевода земли из одного назначения в другое - до 6-8 месяцев. Рентабельным является перевод участков от 20 га. Реже встречается перевод участков 10-12 га. Не все затраты зависят от размеров участка, и поэтому чем больше участок, тем выгоднее его переводить.
В среднем перевод земель сельхозназначения под ИЖС по словам генерального директора Vesco Groupстоит (www.valnet.ru) от $200 до $500 за сотку. Разница в стоимости земли сельхозназначения и под ИЖС может варьироваться от $100 до $70 000 в зависимости от того, что это за земля и где она находится.
Вступление в силу нового Градостроительного кодекса РФ (ГК РФ) значительно изменило порядок получения разрешения на строительство загородных объектов недвижимости, существовавший ранее. Принимая во внимание политику государства, органов исполнительной власти субъектов РФ и, как следствие, органов местного самоуправления, направленную на усиление контроля за развернувшимся в стране самовольным строительством, законодатели пошли навстречу «самостройщикам», возводящим постройки на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Положения ч. 17 ст. 51 ГК РФ освободило граждан и юридических лиц от обязанности получения разрешения на такое строительство. Таким образом, собственники земельных участков с иным видом разрешенного использования обязаны иметь разрешение на возведение объектов недвижимости в установленном законом порядке.
Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право на возведение объектов недвижимости, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Проектная документация не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (ч.3 ст. 48 ГК РФ). Однако застройщик объекта ИЖС вправе по своей инициативе обеспечить подготовку проектной документации применительно к такому объекту.
Для всех земельных участков, кроме предоставленных для ведения садоводства и дачного хозяйства, необходимо получать разрешение на строительство в установленном порядке. Возведение объектов недвижимости, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких сооружений, осуществляют на основании разрешения на строительство и производят в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка (целевым назначением). Разрешение на строительство в Московской области выдает орган местного самоуправления (глава администрации района).
Объект капитального строительства — это здание, строение, сооружение, а также объект, возведение которого не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и т. п. В связи с принятием ГК РФ у Инспекции Госархстройнадзора Московской области, ранее осуществлявшей государственный контроль за соблюдением физическими лицами организационно-правового порядка строительства и реконструкции, появится больше времени для контроля за возведением более значимых объектов недвижимости. Порядок получения разрешения на строительство в Московской области в предусмотренных законодательством случаях не изменился.
Прежде всего, в сельском округе (с/о) необходимо получить постановление о разрешении на строительство дома на вверенной территории. Необходимо обратиться в МУП архитектуры и градостроительства района Московской области с заявлением о проведении градостроительной проработки размещения индивидуального жилого дома. Градостроительную проработку производят на основании поручения главы администрации района. Материалы заявления служат основанием для подготовки проекта постановления главы муниципального образования о согласовании размещения объекта строительства и подготовке документов на право пользования земельным участком.
Поскольку новый ГК РФ установил, что проект возведения объектов ИЖС — дело добровольное, порядок взаимоотношений с проектными организациями в данной статье не рассматривается. Несмотря на то что для возведения объектов недвижимости на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешение на строительство не требуется, собственники этих наделов должны пригласить на участок специалистов и получить в отделе геонадзора районной архитектуры (УАиГ) акт обследования (разбивки границ участка и осей строения), если это не сделано ранее. В случае самовольного возведения объектов ИЖС помимо вышеуказанных действий понадобится заказать план исполнительной топографической съемки земельного участка и дома для получения строительного паспорта, который выдается при условии прохождения процедуры согласования плана градостроительной проработки размещения объекта.
Следующим этапом является получение разрешения на строительно-монтажные работы. Законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости застройщик обязан предъявить приемочной комиссии, назначаемой главой муниципального образования. Состав приемочной комиссии и порядок ее работы определяют в соответствии с нормами и правилами. Документацию для приемки законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости оформляет застройщик. Помимо правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство застройщик предъявляет: заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства (реконструкции) объекта; паспорт технической инвентаризации на законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости; заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости и соответствии его утвержденной проектной документации. Размещение объектов ИЖС и предоставление для этого земельных участков в Московской области осуществляют в соответствии с утвержденными генеральными планами поселений.
Законодательством также предусмотрены меры ответственности за самовольное возведение объектов. Статья 222 ГК РФ устанавливает правовые последствия для лиц, осуществивших самовольное строительство, и дает ответ на вопрос, что же является самовольной постройкой. Закон определяет самовольную постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В силу закона лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самые негативные последствия самовольного строительства заключаются в том, что возведенные таким образом объекты подлежат сносу осуществившим их лицом либо за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку признано судом в установленном порядке.
Получается, что спрос на рынке недвижимости порождает не только предложение, но и множество схем, позволяющих обойти законодательные ограничения.
В последние полгода, впервые с конца 1980-х годов стали вновь организовываться садоводческие товарищества. Схема, практикуемая новыми садоводами, ставит конечной целью получение участка под застройку. Вначале организуется юридическое лицо – некоммерческое товарищество садоводов и проводится общее собрание членов товарищества с решением о покупке земли. Затем на товарищество оформляется договор купли-продажи совхозной земли (без изменения целевого назначения). Далее – приводится архитектурный план застройки, постановление главы местной администрации, оформление межевых дел, генплан застройки. Конечный итог – продажа участков по долевой схеме (то есть получение права собственности только после окончания строительства).
В результате возникает респектабельный коттеджный поселок с участками до 50 соток и однородной социальной средой. Сегодняшнее законодательство не накладывает никаких ограничений на тип воздвигаемого на садоводческом участке строения. Правда, садовый земельный участок предоставляется хоть и с правом возведения жилого строения, но без права регистрации в нем. Однако и вопрос с пропиской решается довольно просто, достаточно зарегистрировать свой поселок как дачный.
Участки, выставляемые на рынок в качестве земель для ИЖС, выделялись гражданам еще в 90-х годах. Впоследствии те, кто не смог освоить земли, получили легальную возможность приватизировать их и продать по выгодным ценам. С началом массовой приватизации граждане получили возможность приватизировать не только квартиры, но и занимаемые ими жилые дома.
С развитием рынка загородной недвижимости сложились предпосылки для развития индивидуального жилого строительства, на новом качественном уровне.
Все больше руководителей риэлтерских фирм приходит к пониманию того, что разделение жилой недвижимости на городскую и загородную едва ли оправданно. Любая недвижимость – это в первую очередь земля, а с принятием Земельного кодекса стали складываться и новые земельные отношения. На рынке появились новые типы и классы игроков – в первую очередь инвесторы и девелоперы, рассчитывающие на прибыль от операций с объектами загородного жилья. Именно они начали смотреть на загородный дом глазами среднестатистического потребителя, которому в конечном итоге его можно предложить, а также инициировали спрос на услуги строителей, архитектурных мастерских, ландшафтных дизайнеров, поставщиков материалов, технологий и инженерных решений в сфере загородного домостроения. Сегодня любая сотка земли все чаще рассматривается не просто как приложение к реальному или еще не построенному дому, а прежде всего как объект возможных инвестиций. Поэтому очевидно, что конечному покупателю предлагается принципиально иной уровень цен на загородную недвижимость.
Правительство Московской области намеревается ввести ограничения на перевод земель сельскохозяйственного назначения под индивидуальную жилищную застройку. Один из возможных вариантов регулирования рынка земли, предлагаемый чиновниками,- установление строгой квоты на такой перевод. Определяющим фактором данного решения послужил тот факт, что сейчас в Подмосковье в стадии перевода земель сельскохозяйственного назначения под индивидуальную жилищную застройку находится около 70 тыс. гектаров земли.
Поэтому все вопросы, связанные со сменой целевого назначения земель можно воспринимать как реалии рынка – земельный рынок Подмосковья находится сейчас в ситуации передела собственности.
Сейчас подмосковная недвижимость имеет высокий инвестиционный потенциал, поскольку цены на московском рынке жилья практически достигли своего потолка и очень многие потребители из-за высоких московских цен обращают свое внимание на загородный рынок. Цены на загородном рынке за первое полугодие 2006 года, может быть, и не достигли таких высоких темпов роста, как в Москве, однако рост цен на коттеджные поселки был выше, чем за аналогичный период прошлого года. За этот год аналитики ожидают не менее 30-35% прироста цен на загородную недвижимость, что на 10% выше ожиданий прошлого года.
Однако не стоит забывать о расслоении рынка загородной недвижимости. На неудачные объекты цены могут быть скорректированы, в то же время как лучшие предложения по рынку загородной недвижимости могут прибавить до 50% стоимости.
Похожие рефераты:
- Состав и структура экономики города Москвы
В процессе развития государственно-политической системы на современном этапе особую значимость приобретает реформа местного самоуправления, призванная осуществить реорганизацию властных пол...- Принципы дивергенции административного деления города Москвы
Территориальная дифференциация как результат, как факт экономической и/или социальной действительности характеризует региональную систему в определенный момент времени и имеет смысл только ...- Состав и структура имущества предприятия
В результате вложения капитала (собственного и заемного) формируют основной и оборотный капитал предприятия (корпорации). В процессе функционирования основной капитал принимает форму внеоборотных а...- Состав и структура финансовых ресурсов на предприятии
Из определения финансовых ресурсов следует, что по происхождению они разделяются на внутренние (собственные) и внешние (привлеченные). В свою очередь внутренние в реальной форме представлен...- Объект кондоминиума и его состав
Следует обратить внимание, что в данном контексте понятие «многоквартирный дом» не обязательно означает одно строение, и даже не обязательно группу строений под одним почтовым а...
|
Дипломные работы 
