Вот уже более 10 лет как на рынке недвижимости в России появилась и обретает крупные масштабы такая форма приобретения недвижимости, как долевое участие в инвестировании строительства. Долевыми инвесторами могут выступать как физические, так и юридические лица. Документом, регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии в инвестировании строительства. Правовую базу до 1 апреля 2005 г. составляли Закон об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений , а также Закон об инвестиционной деятельности .
В ГК РФ такого договора, как договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья, нет. Законы, регулирующие инвестиционную деятельность, также не раскрывают содержание такого договора. В ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности было только указано, что "основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. Заключение договоров (контрактов), выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству РСФСР и республик в составе РСФСР, является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности...".
В Законе об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений имеется общая ссылка, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Пробел в правовом регулировании давал повод для толкования договора об инвестировании как одного из гражданско-правовых договоров, предусмотренных ч. 2 ГК РФ.
Так, договор о долевом участии в инвестировании в строительство относили к разряду договоров возмездного оказания услуг, строительного подряда, предварительных, купли-продажи недвижимости, простого товарищества.
До последнего времени наиболее распространенной точкой зрения было отождествление договора об участии в инвестировании с договором простого товарищества.
Президиум ВАС РФ опубликовал обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, и направил для руководства Информационное письмо от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве". В нем предлагается договор долевого участия в строительстве рассматривать как договор о совместной деятельности (п. 1, 2 информационного письма).
Пенсионный фонд РФ в письме от 1 октября 2001 г. N ВП-09-25/7938 "О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве" также указал, что договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать как договор простого товарищества. Приводятся два аргумента: вклады сторон и наличие у них по договору общей цели. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону, цели. Стороны по договору долевого участия в целях осуществления совместной деятельности также вносят и объединяют свои вклады.
Существенным условием договора простого товарищества является наличие у сторон по договору общей цели. Наличие общей цели означает на практике, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги и ни одна из сторон не вправе извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны. Это, по мнению Пенсионного фонда РФ, также присуще и договору долевого участия в строительстве.
Л.Н. Мошкина , не соглашаясь с данной позицией, выдвигает в качестве контраргументов следующие доводы: В соответствии с ч. 1 ст. 1041 ГК РФ "по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону, цели".
Участники договора простого товарищества, таким образом, должны как внести вклады, так и принимать непосредственное участие в деятельности товарищества. В договоре о долевом участии в инвестировании никто не обязывает долевого инвестора к участию в строительстве, его единственной обязанностью является обязанность оплатить свою долю в строительстве (деньгами или иным имуществом). Цель договора простого товарищества - извлечение прибыли всеми его участниками или достижение иной, не противоречащей закону, цели.
Что касается получения прибыли, то долевой инвестор по договору об инвестировании ни при каких обстоятельствах не может получить прибыль, так как он лишь финансирует строительство, инвестирует в будущую свою квартиру. Прибыль он может получить, если продаст свою готовую квартиру (по завершении строительства и оформления ее в собственность) по цене, превышающей сумму внесенных инвестиций.
В то же время основной инвестор (инвестиционная компания) всегда получает прибыль от такой деятельности, иначе бы она ею не занималась.
Из этого следует, что цели сторон договора о долевом участии в инвестировании различны. Долевой инвестор по итогам строительства имеет цель получить жилье в собственность для проживания в нем самому с членами своей семьи, а основной инвестор (инвестиционная компания) инвестирует в строительство денежные средства не для проживания, а исключительно для извлечения прибыли.
Долевые инвесторы заключают договор только с основным инвестором (инвестиционной компанией), а друг с другом - нет. То есть этот договор является, как правило, двусторонним. Многосторонняя связь между всеми долевыми инвесторами и основным инвестором отсутствует. Поэтому достижение цели договора - строительство объекта недвижимости - не является условием договоренности сторон.
Инвесторы также не договариваются и о соединении вкладов, свои средства они вносят в инвестиционную компанию.
В договоре о долевом участии в инвестировании строительства нельзя определить общую цель деятельности сторон; ею не может быть строительство части объекта, так как ее достичь можно только при создании всего объекта в целом. Но строительство объекта в целом также не может являться общей целью деятельности основного инвестора и долевого инвестора, так как размер вкладов каждого из них дает возможность создать лишь часть (долю) объекта недвижимости.
Еще одно очень важное отличие состоит в следующем. В соответствии со ст. 1048 ГК РФ прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.
Если придерживаться позиции отождествления договора простого товарищества и договора о долевом участии в инвестировании в строительство, то предполагается, что построенный объект недвижимости поступает в общую собственность долевого и основного инвесторов. Однако на практике в договорах о долевом участии собственником доли (квартиры) становится долевой инвестор. Весь объект по долям переходит в собственность долевых инвесторов. Основной инвестор не получает права собственности на готовый объект. Его выгода состоит в получении разницы между суммой инвестиционных взносов долевых инвесторов и суммой фактических затрат (себестоимости) строительства объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 2 ст. 1043 ГК РФ ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц.
Серьезным аргументом в обоснование отличия договора простого товарищества от договора в долевом участии в инвестировании является определение ответственности по этим договорам.
В соответствии со ст. 1047 ГК РФ: "1. Если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело.
По общим обязательствам, возникшим не из договора, товарищи отвечают солидарно.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
